路線価 (2023) 東京都練馬区北町1-65-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区北町１丁目６５番６
価格時点	2023 年
駅名	東武練馬駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,140万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万2,482 円 1平米 39万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,130万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円／坪 1平米 39万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として練馬区及び隣接市区内の東武東上線及び東京メトロ有楽町線・副都心線沿線の住宅地域である。需要者の中心は居住目的の個人であるが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。圏内は、最寄り駅徒歩圏内の旧来の住宅地域で、安定した需要が見込める。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、区東部・北部及び周辺市区のうち、東武東上線、東京メトロ有楽町線の各駅徒歩圏の住宅地域。典型的需要者は住宅取得を目的とする区内等の個人で、一次または二次取得者である。商店街に近く、東武練馬駅の大型店舗等も徒歩圏で利便性は高いが、建物が密集する地域で、総額を抑えた小規模物件の取引が多く見られる。住宅需要は堅調で、土地は１００㎡で４千万円前後、新築建売住宅は４～５千万円台が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者はアパート等の経営を目的とした投資家等も考えられるが、多くは居住目的の個人であり、収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 典型的需要者は、収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視して取引するため、収益価格は典型的需要者の行動原理を反映した価格とは言い難い。一方比準価格は、試算過程において典型的需要者が重視する上記要因を反映しており、市場に適合した価格である。資料の相対的信頼性は同等と判断した。以上より、比準価格により高い説得力を認めて当該価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武練馬駅南東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	23.9 坪 (79 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区北町１丁目６５番６
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	8 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。令和元年に地区計画が都市計画決定され、中長期的には住環境等の向上が期待される。 (2)旧来からの木密地域であり、地区計画の都市計画決定等、将来的に防災性の向上等を重視した街づくりが進められていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 127万6,116円 1平米 38万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 127万6,116円 1平米 38万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復傾向である。練馬区の人口は微増傾向、土地取引件数は概ね横ばいで、取引価格は上昇傾向である。 (2)練馬区の直近１年の人口、土地取引件数は概ね横ばいで推移しているが、低金利等を背景に住宅需要は堅調で土地取引価格は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)東武練馬駅徒歩圏内の住宅地域で、令和元年に地区計画が都市計画決定されたため、住環境等の向上が期待される。 (2)令和元年８月に北町一丁目地区地区計画が都市計画決定された。防災性の向上や住環境の改善が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町１丁目６５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,476 円／平米 123万4,712 円／坪
推定価格 平米 坪	42万5,093 円／平米 140万5,357 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,093 円／平米 140万5,357 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町１丁目６５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,512 円／平米 127万4,503 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,292 円／平米 128万6,999 円／坪
標準価格 平米 坪	40万5,935 円／平米 134万2,021 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町１丁目６５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,908 円／平米 152万456 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,757 円／平米 147万3,673 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,615 円／平米 128万1,455 円／坪
査定価格 平米 坪	39万5,000 円／平米 130万5,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	63 ％
基準容積率	133 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町１丁目６５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万367 円／平米 132万3,613 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,797 円／平米 126万5,527 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,417 円／平米 128万7,413 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町１丁目６５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万3,080 円／平米 143万1,762 円／坪
推定価格 平米 坪	52万3,263 円／平米 172万9,907 円／坪
標準価格 平米 坪	40万48 円／平米 132万2,559 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情