路線価 (2023) 北海道苫小牧市字美沢5-17 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 苫小牧市
北海道苫小牧市字美沢５番１７
(苫小牧)
- 周辺状況： 住宅地 (農家住宅が見られる畑、牧場地帯の住宅地域)
- 植苗駅 から 2800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
北海道
苫小牧市北海道苫小牧市字美沢５番１７
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 植苗駅 から 2800m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月13日
|
| 調査実施日 | 2022年12月15日
|
| 鑑定評価額 総額 |
370万 円
(4305 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2,843 円
1平米 860 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月07日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
370万 円
(4305 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2,843 円／坪
1平米 860 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、市内の市街化調整区域の圏域。需要者は、地域に地縁のある農業従事者等。農家住宅地域として土地利用は安定している。市街化調整区域の土地需要は弱いものの、地価水準が低いため、地価は概ね低位で安定している。取得目的により規模、総額に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内の市街化調整区域内に位置する一帯の圏域である。主たる需要者は、行政的条件の制約下でも土地を比較的有効に活用し易い、地縁性を有する苫小牧市内居住の個人である。市街化調整区域内の土地需要は依然として弱いが、地価は既に底値圏にあり横ばい傾向と予測される。土地利用に関する行政的制約等により取引自体が散発的であることに加え、取引される規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
|
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 市街化調整区域内のためアパート等の建築は制限されており、収益価格は求められなかった。地縁を背景とした自用目的の取引がほとんどである。農家住宅地域であるため、農地との接近性や費用の経済性が重視され、取引価格が売買の主要指標となっている。以上の地域の実情を鑑み、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市内東部の郊外に所在する市街化調整区域内の宅地であり、当該地域に収益物件は無く、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、近時の需給動向及び周辺の他公示地の推移動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
|
| 交通 | |
| 交通施設 | ＪＲ植苗駅北西方
|
| 距離 | 2800 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
1302.2 坪
(4305 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 100 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 記載無し |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 農家住宅が見られる畑、牧場地帯の住宅地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 7.5 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 無 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 100 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
苫小牧市北海道苫小牧市字美沢５番１７
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 100 m
|
| 西 | 100 m
|
| 南 | 30 m
|
| 北 | 0 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 農家住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 50 m
|
| 奥行き | 60 m
|
| 面積 | 3000 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | ７．５ｍ 市道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 100 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 100 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)市街化調整区域内の農家住宅地域としての現状を維持すると見込む。需要は弱いものの、土地利用は安定しており、地価は低位のまま安定して推移すると予測する。 (2)苫小牧市北東部の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、農業経営の厳しさから農業用不動産への需要は冷え込んだままであるが、地価は既に底値圏に達しており、横ばい傾向で推移するものと予測される。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 農家住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2,843 円
1平米 860 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2,843 円
1平米 860 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 2,843円 1平米 860円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 2,843円 1平米 860円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 2,843円 1平米 860円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 2,843円 1平米 860円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)居住環境や生活利便性の良否に起因する人口の地域偏在により、地域間の需要差が顕著となっている。 (2)長期化するコロナ禍や物価上昇が不動産市場へ与える悪影響は懸念されるものの、低金利政策等を背景に市内の不動産需要は概ね堅調に推移している。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)需要は弱いが、土地利用は安定しており、地価は低位で安定している。 (2)地域に影響を与えるような格別の変動要因は見当たらず、中心部から離れた市街化調整区域内に位置しているものの、地価は底値圏で推移している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1231411213 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字美沢５番１７ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1,025 円／平米
3,389 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1,025 円／平米
3,389 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
879 円／平米
2,906 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
879 円／平米
2,906 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1231421213 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字美沢５番１７ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
726 円／平米
2,400 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
726 円／平米
2,400 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
859 円／平米
2,840 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
859 円／平米
2,840 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1231481213 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字美沢５番１７ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
480 円／平米
1,587 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
857 円／平米
2,833 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
874 円／平米
2,889 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
874 円／平米
2,889 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1231481213 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字美沢５番１７ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
412 円／平米
1,362 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
589 円／平米
1,947 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
830 円／平米
2,744 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
830 円／平米
2,744 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1231481213 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市字美沢５番１７ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
605 円／平米
2,000 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
605 円／平米
2,000 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
852 円／平米
2,817 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
852 円／平米
2,817 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 100 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |