路線価 (2023) 東京都練馬区春日町4-2617-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区春日町４丁目２６１７番１４
価格時点	2023 年
駅名	練馬春日町駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,460万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万5,624 円／坪 1平米 40万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に練馬区及び隣接区内で都営大江戸線、東京メトロ有楽町線等の沿線に存する各駅徒歩圏の低層住宅地域である。需要者は区内外の一次取得者層及び買換え層の個人が中心で、中規模画地では建売業者等の参入もみられる。周辺には併用住宅等が散見されるが、住環境は概ね良好なため、需要関係は安定している。中心となる価格帯は、土地が、４千万円～５千万円前後、新築戸建住宅が総額を抑えた５千万円後半～７千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区内の西武池袋線、都営地下鉄大江戸線、東京メトロ有楽町線・副都心線沿線に存する住宅地域である。需要者の中心は一次取得者及び買替取得者である。最寄駅徒歩圏内の比較的に住環境の良好な住宅地域であり需要は底堅い。市場の中心価格帯は１００㎡程度の戸建住宅地で４千万円程度、新築戸建住宅で５千万円台後半から７千万円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では自己使用目的の個人による住宅・土地取引が大半で、対象標準地は収益性より居住の快適性等が重視され、取引価格の水準を指標に価格形成がなされている住宅地域に存する。比準価格は、戸建住宅地の個人取得の取引事例を採用して試算されている。収益価格は、低容積率で賃料水準が土地価格に見合はないため低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域に存する。主たる需要者層は居住の快適性を重視する自用目的の取得者である。比準価格は、戸建住宅地の取引事例から試算しており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は法令上の規制による高度利用の制限や居住用賃貸不動産の賃料水準等から低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	練馬春日町駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区春日町４丁目２６１７番１４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)練馬春日町駅から徒歩１０分程度の一般住宅のほかにアパート、作業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見込まれず、当面、現状と大差なく推移するものと予測される。 (2)住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、今後暫くは同様の住環境が維持されると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万8,766 円 1平米 41万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 129万9,258円 1平米 39万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 129万9,258円 1平米 39万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍、区の人口世帯数は微減・微増を繰り返すも、分譲住宅市況は低金利・住宅取得支援策等を支えに、価格高騰ながらも概ね堅調さを維持した。 (2)景気は緩やかに持ち直している。練馬区内の人口は微増傾向にある。区内の土地取引件数は概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏の既成住宅地域である。周辺で開発された戸建住宅の売行きは好調で需要は依然として底堅い。地域要因に格別の変動はない。 (2)最寄駅徒歩圏内の比較的に住環境の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められない。地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町４丁目２６１７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,938 円／平米 166万2,713 円／坪
推定価格 平米 坪	42万348 円／平米 138万9,670 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,555 円／平米 131万1,011 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町４丁目２６１７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,465 円／平米 121万8,145 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,822 円／平米 138万4,626 円／坪
標準価格 平米 坪	39万8,878 円／平米 131万8,691 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町４丁目２６１７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,341 円／平米 161万7,761 円／坪
推定価格 平米 坪	48万8,382 円／平米 161万4,591 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,494 円／平米 138万3,541 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町４丁目２６１７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,023 円／平米 140万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	43万5,756 円／平米 144万609 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,951 円／平米 131万5,626 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情