路線価 (2023) 東京都練馬区上石神井4-725-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区上石神井４丁目７２５番１０
価格時点	2023 年
駅名	武蔵関駅 から 810m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万9,504 円／坪 1平米 38万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武新宿線及び西武池袋線沿線の練馬区及び隣接市区内の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で、中規模画地以上は建売業者の参入もある。コロナ禍において戸建住宅需要が高まっており、最寄駅から徒歩圏内の住宅地域の地価は上昇基調にある。中心価格帯は、土地価格が画地規模１００㎡程度で総額３千万円台後半～４千万円台、新築戸建住宅は総額５千万円台～６千万円台前半である。 (2) 同一需給圏は練馬区西部の、主に西武池袋線及び新宿線沿線の最寄駅から概ね徒歩圏の地域と判定した。需要者の中心は区内及び周辺市区からの移住者である個人であり、供給は不動産業者による宅地分譲及び建売分譲が中心である。住環境が良好なため従来需要は相対的に底堅く、地価には上昇傾向が認められる。敷地の小規模化がやや進んでおり、戸建住宅敷地としての取引は３０坪程度の規模で４千万円前後、新築建売住宅で６千万円前後のものが多くなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。近隣地域は武蔵関駅から徒歩圏内のため賃貸需要も見込める地域ではあるが、取引の中心は住宅用地取得などの自用目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は比較的交通利便性の良好な既成住宅地域に存しており、周辺ではアパート等も見受けられるが、自用の戸建住宅敷地としての利用が中心である。かかる中、典型的需要者は収益性よりも住宅地としての快適性等を反映した取引価格を重視して行動するものと思料する。従って、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵関駅北東方
距離	810 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区上石神井４丁目７２５番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境の良好な熟成した住宅地域。当面は大きな変化は無いものの、長期的には中規模画地の細分化が進んでいくものと予測される。 (2)低層の戸建住宅を中心に共同住宅も比較的多く見受けられ、居住環境が良好な既成住宅地域である。当該地域に変化を与える特段の要因はないことから、当面は現状を保って推移するものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 129万5,952 円 1平米 39万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 129万5,952円 1平米 39万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 123万9,750円 1平米 37万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 123万9,750円 1平米 37万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の総人口及び世帯数は共にこの１年では微増である。新設住宅着工戸数は第２四半期以降やや減少しているが、取引価格は上昇している。 (2)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。
地域要因
(1)急行停車駅の上石神井駅の利用も可能な住宅地域。地域要因に特段の変動はない。 (2)武蔵関駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。底堅い需要を受け、地価には上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井４丁目７２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,710 円／平米 127万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,355 円／平米 136万3,246 円／坪
標準価格 平米 坪	39万858 円／平米 129万2,177 円／坪
査定価格 平米 坪	39万9,000 円／平米 131万9,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井４丁目７２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,190 円／平米 140万5,678 円／坪
推定価格 平米 坪	43万242 円／平米 142万2,380 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,102 円／平米 124万87 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井４丁目７２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万5,101 円／平米 130万6,204 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,070 円／平米 127万6,347 円／坪
標準価格 平米 坪	38万365 円／平米 125万7,487 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区上石神井４丁目７２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,029 円／平米 149万7,714 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,902 円／平米 153万3,660 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,471 円／平米 130万815 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情