路線価 (2023) 東京都練馬区大泉町4-2931-89 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区大泉町４丁目２９３１番８９
価格時点	2023 年
駅名	大泉学園駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万9,724 円／坪 1平米 25万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武池袋線等の各駅に接続するバス便エリアで、概ね区内北部から西部地区周辺の住宅地域一帯である。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が続く中、コロナ禍を経て良質な住環境に対する需要は高まっており、当地域における需要も堅調で地価も上昇傾向となっている。需要者は、区内外の一次取得者層、買替層、建売業者等が想定され、土地価格は総額で２～３千万円台、新築戸建住宅では４千万円台程度が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は西武池袋線及び西武新宿線を中心とする練馬区及びその周辺市区内の住宅地域と判定した。需要者は区内を中心に周辺市区に居住する一次取得者や買換取得者層である。最寄駅からバス利用の住宅地域であり競争力は劣後するものの、総額の値頃感から一定の需要が認められる。画地規模３０～４０坪程度の土地で総額２～３千万円台、新築戸建住宅で総額４千万円台前後程度が、取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 風致地区内に存し敷地規模が小さいため建築上の制約があり、収益性の高い賃貸用不動産の想定が困難であること、及びバス便地域のため賃貸需要が低いこと等により収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域では戸建住宅及び同用地の取得を目的とする事例が多くを占め、居住の快適性や利便性を主として価格形成がなされている。以上により、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はバス便の既成住宅地域に位置し、戸建住宅敷地としての取引が中心である。また、風致地区に指定されており高度利用が困難であることから、共同住宅を想定する収益価格は求められなかった。典型的需要者は、住宅地としての快適性等を反映した取引価格を重視して行動するものと思料され、本件では典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大泉学園駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区大泉町４丁目２９３１番８９
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	11.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅の「大泉学園」駅から離れたバス便地域である。住宅地域として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。 (2)最寄駅からバス利用の低層戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域性を変化させる特段の要因はなく、当面は現状を保って推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)短期的には弱い動きも見られる人口及び世帯数だが、長期的には微増傾向となっている。土地取引件数は概ね横ばい傾向で取引価格は上昇傾向である。 (2)金利上昇等に起因する下振れ懸念はあるものの、景気は緩やかに持ち直している。かかる中、練馬区の取引価格は、上昇傾向にある。
地域要因
(1)交通利便性に劣るバス便エリアの住宅地域。地域要因に特段の変化は認められない。 (2)最寄駅からバス便の交通利便性に劣る既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。地価にはやや上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町４丁目２９３１番８９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,471 円／平米 65万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,629 円／平米 73万9,317 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,146 円／平米 78万4,005 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町４丁目２９３１番８９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,789 円／平米 77万9,518 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,477 円／平米 77万1,875 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,408 円／平米 83万4,461 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町４丁目２９３１番８９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万15 円／平米 82万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,016 円／平米 87万6,143 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,487 円／平米 87万4,394 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	42 ％
基準容積率	124 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区大泉町４丁目２９３１番８９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,083 円／平米 88万2,976 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,038 円／平米 82万9,932 円／坪
標準価格 平米 坪	25万537 円／平米 82万8,275 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情