路線価 (2023) 東京都練馬区貫井2-898-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区貫井２丁目８９８番５外
価格時点	2023 年
駅名	富士見台駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 143万1,498 円／坪 1平米 43万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄有楽町線、西武池袋線等の沿線で、概ね練馬区内に広がる駅徒歩圏内の住宅地域。需要の中心は区内外の個人のほか、中規模以上の画地では法人による共同住宅用地の取得も見られる。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が続く中にあって、駅徒歩圏内で良質な住環境を有することから需要は旺盛であり、こうした市場動向を背景に地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は画地規模３００㎡程度を前提に総額１億円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は、西武池袋線、西武新宿線、都営大江戸線の各駅徒歩圏の住宅地域及び商住混在地域と判定した。典型的需要者は賃貸経営目的の物件取得を目論む投資家や不動産業者が中心である。駅徒歩圏の住宅地は都心へのアクセスも良好で、駅周辺に商店街もあり、利便性が高く、不動産需要は堅調である。中心となる価格帯は、３００㎡～５００㎡程度の中規模画地で、土地価格の総額は１億円～２億円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域等の取引事例を中心に試算した価格で、市場性を反映した価格である。近隣地域等には賃貸用不動産も見られるが、土地価格に見合う賃料水準を確保し得ず、投資採算性にやや劣るため収益価格は低位に求められた。以上を踏まえ、周辺取引事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を中心に、商業収益性を反映する収益価格を比較考量し、また代表標準地との検討もおこなって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の中規模不動産の取引事例より実証性の高い価格を求めた。収益価格は投資判断の指標となる理論的な価格であるが、住宅地としての色彩が強い地域性もあり、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成され難いことから収益価格は低位に試算されたものと思料する。以上より、市場の実態をより反映した比準価格を重視して、収益性をより反映した収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富士見台駅北東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	113.1 坪 (374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	作業所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、作業所、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区貫井２丁目８９８番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中低層の共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	27 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的規模の大きい画地も見られることから一般住宅のほかにマンションや事業所等も混在している。共同住宅地域として安定的に推移しており、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)マンションや一般住宅のほか、事業所等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められないため当面現状の住環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)短期的には弱い動きも見られる人口及び世帯数だが、長期的には微増傾向となっている。土地取引件数は概ね横ばい傾向で取引価格は上昇傾向である。 (2)練馬区の直近１年の人口、土地取引件数は概ね横ばいで推移しているが、低金利等を背景に住宅需要は堅調で土地取引価格は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)最寄り駅及び都心への接近性も比較的良好な混在住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。 (2)用途が混在した住宅地としての色彩が強い地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目８９８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,309 円／平米 124万7,384 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,478 円／平米 127万1,084 円／坪
標準価格 平米 坪	42万8,627 円／平米 141万7,041 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	177 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目８９８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,470 円／平米 124万4,610 円／坪
推定価格 平米 坪	39万3,118 円／平米 129万9,648 円／坪
標準価格 平米 坪	38万6,167 円／平米 127万6,668 円／坪
査定価格 平米 坪	38万6,000 円／平米 127万6,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目８９８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,837 円／平米 144万4,183 円／坪
推定価格 平米 坪	50万1,816 円／平米 165万9,004 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,804 円／平米 145万3,992 円／坪
査定価格 平米 坪	44万 円／平米 145万4,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井２丁目８９８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万7,958 円／平米 171万2,369 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,426 円／平米 169万4,080 円／坪
標準価格 平米 坪	45万9,987 円／平米 152万717 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情