路線価 (2023) 東京都練馬区豊玉北6-1-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区豊玉北６丁目１番１３
価格時点	2023 年
駅名	練馬駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 383万4,960 円
1平米当たり	1平米 116万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億6,600万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億6,600万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 499万2,060 円／坪 1平米 151万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び隣接市並びに外周区における私鉄・地下鉄駅周辺の商業地域である。主な需要者は自社ビルを求める法人やマンション開発業者、収益用不動産への投資家である。新型コロナウイルス感染症に起因して冷え込んでいだ投資家マインドの回復傾向が顕著となり、立地条件の良い収益用不動産への投資需要が高まりを見せ、なかでも幹線街路沿いの商業地については地価の上昇傾向が強まっている。中心価格帯は、土地総額１億～４億円台である。 (2) 同一需給圏は練馬区及び隣接市区等に存する駅周辺の高度利用が可能な商業地域である。主たる需要者は、賃貸事業による収益獲得を目的とする不動産会社や不動産投資家等であり、自社ビル等の建設を目的とする事業会社等も含まれる。練馬区の中心的商業地域に位置し、複合不動産の利回りは低下傾向であり、地価は上昇傾向にある。敷地規模の小さな取引が多く、土地価格の総額は１億円～５億円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、練馬区及び外周区内の商業地に存する取引事例より試算し、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、店舗・事務所の賃貸を想定し、収益用不動産への投資判断の指標となる理論的な価格を求めた。比準価格、収益価格ともに、高度商業地の価格判断に説得力を有する価格であることから、両価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域と判断される高度利用が可能な商業地の事例を採用しており説得力を有する。また、収益価格は最有効使用の店舗兼事務所を想定して、適切に純収益及び還元利回りを査定しており、説得力を有する。主たる需要者は、不動産の有する収益性に着目して意思決定を行うが、一方で代替・競争関係にある不動産の取引価格についても着目する。以上より、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	練馬駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区豊玉北６丁目１番１３
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６．５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)練馬駅周辺の高度商業地として店舗兼事務所ビルが建ち並んでいる。区内における中心的な商業地域として、当面は大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。 (2)練馬駅周辺の繁華性の高い区の中心的商業地域であり、賃貸市場も成熟している。地域要因に影響を与える特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 538万8,780 円 1平米 163万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 532万2,660 円 1平米 161万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 538万8,780円 1平米 163万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 532万2,660円 1平米 161万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区及び外周区の商業地は、都心部に比較して新型コロナの影響が少なく、居住用不動産を中心に不動産投資需要も回復傾向にある。 (2)練馬区内の商業地域における複合不動産の利回りは、コロナ禍においても低下傾向である。区内事務所の稼働率・賃料は比較的安定している。
地域要因
(1)練馬区内で最も繁華性の高い練馬駅周辺の商業地域で、業務用途についても安定した賃貸需要が見込まれる。大きな地域要因の変動はない。 (2)駅周辺の高度利用が可能な商業地域であり、地域要因に顕著な変化は見られない。直近１年間において、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万2,535 円／平米 486万8,201 円／坪
推定価格 平米 坪	138万6,860 円／平米 458万4,959 円／坪
標準価格 平米 坪	170万7,956 円／平米 564万6,503 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万1,648 円／平米 321万2,268 円／坪
推定価格 平米 坪	93万5,558 円／平米 309万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	166万4,694 円／平米 550万3,478 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万1,179 円／平米 354万1,318 円／坪
推定価格 平米 坪	109万749 円／平米 360万6,016 円／坪
標準価格 平米 坪	162万3,138 円／平米 536万6,094 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉北６丁目１番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,690 円／平米 315万6,205 円／坪
標準価格 平米 坪	153万9,823 円／平米 509万655 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情