路線価 (2023) 東京都練馬区石神井町3-1302-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
価格時点	2023 年
駅名	石神井公園駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 337万2,120 円／坪 1平米 102万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び隣接区における各主要鉄道駅を中心に展開する駅近の商業地域。近隣地域は中高層の店舗事務所が多く建ち並ぶ商店街で、繁華性及び商業集積度も良好である。需要者の中心は、練馬区内外における店舗経営者や投資家のほか、マンション業者による需要とも競合する。コロナ禍の影響が残るが感染者数減により投資用不動産に対する需要は増加している。なお、市場での取引総額は土地値で概ね７千万円～２億円程度と思慮される。 (2) 同一需給圏は、西武池袋線沿線又は西武新宿線沿線の駅至近の商業地。需要者は法人や個人投資家・機関投資家等が想定される。繁華性の高い商業地の取引は少ないが、成約した事例には高額なものもみられることから、需要は旺盛と考えられる。価格水準は、㎡当たり１００万円程度で、総額では５億円程度までが目安であるが、規模が大きく、立地条件が優れる物件に関しては、その稀少性から高額でも成約する可能性がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、最寄駅から近い駅前商業地や近隣商業地など類似性の高い取引事例より求められており、実証的規範性は高い。一方、収益価格は、駅近の商店街ではあるが旧商店街にあり店舗賃料も不安定なため、相対的な精度はやや劣るものと思慮される。よって、対象標準地の鑑定評価額は、実証的規範性の高い比準価格を重視し収益価格も関連付け、代表標準地との均衡も踏まえて上記のとおり評価決定した。 (2) 自社ビル又は賃貸ビルが多く見られる地域であり、基準容積率も約４３０％あることから、高度利用が可能である。よって、不動産の取引にあたっては周辺価格水準のほか、空室率、賃料水準の将来動向等の予測を考慮した収益性が重視されるものと判断される。求められた試算価格は概ね均衡の範囲内にあり、比準価格及び収益価格のいずれも信頼性が高いと考えられるため、両価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石神井公園駅　南西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	438 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	438 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石神井公園駅南口商店街の一角にある中高層の店舗付事務所が多く建ち並ぶ商業地域。顧客の流れが良好な商環境にあり、駅南口西地区の再開発も認可されたことから、今後も商業集積度を更に高めるものと予測される。 (2)駅周辺では地区計画の都市計画決定等によりインフラ整備が進行している。飲食店舗が中心の商業地域であり、新型コロナの影響を受けたが、緊急事態宣言の解除に伴い、地価は上昇基調で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 324万9,798円 1平米 98万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 324万9,798円 1平米 98万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利政策の継続、ウィズコロナ後の不動産需要の高まりと供給不足による需給ギャップ等から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著となった。 (2)新型コロナによる行動制限は解除され飲食店等の商況は回復している。取引件数は少ないが、成約した事例には高額のものもみられる。
地域要因
(1)店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅近の商業地域。駅南口西地区の再開発の動きやコロナ明けが進み空室店舗が減少した事により地価は高い上昇率となった。 (2)石神井公園駅南口では、地区計画や都市計画道路事業の進行が予測される。一昨年３月にはバス路線の変更により歩行の安全性が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,008 円／平米 237万428 円／坪
推定価格 平米 坪	73万631 円／平米 241万5,466 円／坪
標準価格 平米 坪	107万1,306 円／平米 354万1,738 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万110 円／平米 267万8,224 円／坪
推定価格 平米 坪	83万7,960 円／平米 277万296 円／坪
標準価格 平米 坪	108万1,239 円／平米 357万4,576 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万1,876 円／平米 261万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	107万5,619 円／平米 355万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	98万9,530 円／平米 327万1,386 円／坪
査定価格 平米 坪	99万 円／平米 327万2,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万2,535 円／平米 486万8,201 円／坪
推定価格 平米 坪	133万2,964 円／平米 440万6,779 円／坪
標準価格 平米 坪	106万6,371 円／平米 352万5,423 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情