路線価 (2023) 東京都練馬区栄町6-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区栄町６番２０外
価格時点	2023 年
駅名	江古田駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,570万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万3,160 円 1平米 86万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,570万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万3,160 円／坪 1平米 86万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び隣接区における各主要鉄道駅を中心に展開する駅近の商業地域。近隣地域は中高層の店舗兼共同住宅が多く建ち並ぶ駅前商店街で、商業集積度は良好である。需要者の中心は、練馬区内外における店舗経営者や投資家のほか、マンション業者による需要とも競合する。コロナ禍の影響が残るが感染者数減により投資用不動産に対する需要は増加している。なお、市場での取引総額は土地値で概ね６千万円～２億円程度と思慮される。 (2) 同一需給圏は、練馬区及びその周辺区の私鉄沿線駅前の商業地域である。需要者の中心は収益物件取得目的の投資家や不動産業者で、中規模画地の場合にはマンション業者等の参入がみられる。行動制限緩和等により経済活動の正常化が進展する中、繁華性は回復傾向で１階店舗等の入替えも概ね一巡し、上層階共同住宅系の商業用不動産を中心に需給関係は良好である。画地規模が小さい物件が多く、取引の中心価格帯は土地で総額７千万円～３億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、最寄駅から近い近隣商業地や路線商業地など類似性の高い取引事例より求められており、実証的規範性は高い。一方、収益価格は、駅近の商店街ではあるが客足の流れが少なく店舗賃料も不安定なため、相対的な精度はやや劣るものと思慮される。よって、対象標準地の鑑定評価額は、実証的規範性の高い比準価格を重視し収益価格も関連付け、代表標準地との均衡も踏まえて上記のとおり評価決定した。 (2) 比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。一方、収益価格は、標準的な数値を採用して求めた収益性を反映する価格であるが、低層階の店舗等の賃貸水準はほぼ底打ちしたものの多少流動的で相対的な精度はやや劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現下の社会経済状況、市場参加者の属性等をも勘案し、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江古田駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区栄町６番２０外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗事務所共同住宅併用地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	14 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江古田駅前商店街の一角にある低層店舗又は中高層の店舗付共同住宅が多く建ち並ぶ地域環境にある。顧客の流れはやや少ない商環境にあるが利便性に優れることから、建物の高度利用は徐々に進展するものと予測される。 (2)駅前商店街は旧来からの密集市街地でその一角に位置するが、これを改善すべく江古田南部地区計画が決定されている。繁華性が多少劣り、建物更新に伴い低層階以外は共同住宅としての利用が徐々に増加すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗事務所共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 299万1,930 円 1平米 90万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 298万2,012 円 1平米 90万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 299万1,930円 1平米 90万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 274万7,286円 1平米 83万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 298万2,012円 1平米 90万2,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 274万7,286円 1平米 83万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利政策の継続、ウィズコロナ後の不動産需要の高まりと供給不足による需給ギャップ等から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著となった。 (2)金融緩和下、人流・商況が回復傾向で店舗需要は底堅く、区内商業地でも取引利回りが低下し需給は強含みで、投資用不動産の需要は依然堅調である。
地域要因
(1)江古田銀座商店街の中小店舗が建ち並ぶ商業地域。コロナ明けが進み、顧客の回復と空室店舗が減少した事により地価は高い上昇率となった。 (2)周辺３大学では対面授業が始まるなど繁華性・店舗需要は回復傾向で、商業用不動産の需要は底堅い。高値の取引が散見され地価は上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区栄町６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,690 円／平米 315万6,205 円／坪
標準価格 平米 坪	91万2,706 円／平米 301万7,406 円／坪
査定価格 平米 坪	91万3,000 円／平米 301万8,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区栄町６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,111 円／平米 209万9,677 円／坪
推定価格 平米 坪	66万5,904 円／平米 220万1,479 円／坪
標準価格 平米 坪	85万5,918 円／平米 282万9,665 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区栄町６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万6,746 円／平米 240万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,578 円／平米 250万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	88万905 円／平米 291万2,272 円／坪
査定価格 平米 坪	88万1,000 円／平米 291万2,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区栄町６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万1,648 円／平米 321万2,268 円／坪
推定価格 平米 坪	93万5,558 円／平米 309万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	92万5,379 円／平米 305万9,303 円／坪
査定価格 平米 坪	92万5,000 円／平米 305万8,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情