路線価 (2023) 東京都練馬区高松5-4616-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区高松５丁目４６１６番１外
価格時点	2023 年
駅名	光が丘駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億7,100万 円 (726 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 168万9,366 円 1平米 51万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億7,000万 円 (726 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 168万6,060 円／坪 1平米 51万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区内の幹線・準幹線道路等沿いの商業地域である。需要者の中心は投資用物件開発目的の不動産業者、外食産業・自動車関連等のロードサイド型店舗の出店を目指す事業法人等である。街路条件及び行政的条件が良好な土地の稀少性は高く、供給に比し、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地価格は画地規模等の個別性による差異があるが、総額１億円～５億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区の幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅や沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中心は店舗、事務所、共同住宅等、賃貸用不動産の投資家や自用目的の事業者等である。対象地は、駅徒歩圏内の路線商業地域で店舗、事務所、共同住宅等、多様な用途で利用が可能であり、需要は底堅い。市場の中心価格帯は標準的画地程度で概ね３億円台から４億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域と判断される高度利用が可能な商業地の事例を採用しており説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して、適切に純収益及び還元利回り等を査定している。主たる需要者は、代替・競争関係にある不動産の取引価格についても着目するとともに、不動産の有する収益性に着目して意思決定を行う。以上より、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、法人及び個人の投資家や事業者等が購入した事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、用途の多様性等による変動要因を内包した価格である。主たる需要者は収益性を考慮しつつも対象不動産の希少性や代替不動産の取引価格を重視して意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	光が丘駅西方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	219.6 坪 (726 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事業所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ路線商業地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区高松５丁目４６１６番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	55 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	22 m
面積	730 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ロードサイド型店舗、事業所のほか、共同住宅が見られる路線商業地域である。現況は低層店舗も見られるが、最寄駅徒歩圏に存するため、共同住宅を伴う建物の高度利用化が徐々に進展するものと予測される。 (2)中高層の店舗付共同住宅や沿道型店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の変化は認められず、今後暫くは同様の環境が維持されると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 177万2,016 円 1平米 53万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 176万8,710 円 1平米 53万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 163万9,776円 1平米 49万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 176万8,710円 1平米 53万5,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 163万9,776円 1平米 49万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区内の商業地域における複合不動産の利回りは、コロナ禍においても低下傾向である。特に上層階共同住宅の物件は安定した需要がある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。練馬区内の人口は微増傾向にある。区内の土地取引件数は概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、新築の共同住宅も見られる。直近１年間において、地価は上昇傾向にある。 (2)中高層の店舗付共同住宅や沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松５丁目４６１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,847 円／平米 138万8,014 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,355 円／平米 177万3,190 円／坪
標準価格 平米 坪	54万7,301 円／平米 180万9,377 円／坪
査定価格 平米 坪	54万7,000 円／平米 180万8,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松５丁目４６１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万110 円／平米 267万8,224 円／坪
推定価格 平米 坪	85万9,487 円／平米 284万1,464 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,367 円／平米 212万3,665 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松５丁目４６１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,048 円／平米 138万2,067 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,959 円／平米 148万7,564 円／坪
標準価格 平米 坪	50万8,428 円／平米 168万863 円／坪
査定価格 平米 坪	50万8,000 円／平米 167万9,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高松５丁目４６１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,342 円／平米 151万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,386 円／平米 180万6,352 円／坪
標準価格 平米 坪	55万1,905 円／平米 182万4,598 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情