路線価 (2023) 東京都練馬区春日町1-2295-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区春日町１丁目２２９５番１１
価格時点	2023 年
駅名	豊島園駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,010万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万5,486 円 1平米 53万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,000万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万2,180 円／坪 1平米 53万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び周辺区にあって店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域及び住商混在地域である。主たる需要者は、自己利用目的の個人、法人のほか、賃貸用不動産の建築を目的とする投資家、不動産業者等である。商況は高くないため店舗用途についての需要は強くないが、店舗併用住宅、共同住宅用地としての需要は底堅い。市場の中心価格帯は標準的画地程度で７千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、練馬区内及び周辺市区における西武池袋線、都営大江戸線及び東京メトロ有楽町線等の沿線の近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者は、自己利用目的で店舗併用住宅地として取得を検討する事業者等のほか、投資目的として賃貸事業を目的とする法人等と思料される。土地価格の相場は、規模や形状等により異なるが、１５０～２００万円前半／坪程度である。コロナ禍において低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い事例から求められた実証的な価格である。収益価格は評価対象地上に建物を建築し賃貸することを想定したもので、賃料の水準、建築費、還元利回り等は地域の実情を反映し妥当と判断されるが想定項目を多く含む。本件にあっては、主たる需要者は投資採算性も一定程度考慮に入れて行動を決定するため、実証的な比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の事例から、市場性を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃貸用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、類似の賃貸事例を採用して求めた理論的な価格である。近隣地域は賃貸需要も見込める地域であるが、店舗併用住宅が中心であり、その地域特性から需要者は市場性を反映した比準価格をより重視するものと思料される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊島園駅北方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗併用住宅等が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区春日町１丁目２２９５番１１
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、としまえん跡地に「スタジオツアー東京・メイキングオブハリー・ポッター」がオープン予定であるが、現状においては地域要因に特段の変動は見られない。 (2)店舗併用住宅が多く建ち並ぶ近隣商業地域である。としまえん跡地に「ワーナーブラザース　スタジオツアー東京」が令和５年夏頃オープン予定であり、周辺地域への影響が注目されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 180万5,076 円 1平米 54万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 170万2,590円 1平米 51万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 180万5,076円 1平米 54万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 170万2,590円 1平米 51万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)輸入インフレにより物価上昇が見られる中、金利は低位に抑えられている。商業施設にあってはコロナ禍で落ち込んだ客足が戻ってきている。 (2)練馬区の人口は令和４年４月以降は微増傾向であったが、直近１２月は微減に転じた。土地取引件数は令和３年以降、概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)店舗併用住宅やマンション等が混在する準幹線道路沿いの地域である。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)店舗併用住宅等が建ち並ぶ準幹線道路沿いの地域である。としまえん跡地の事業が進行中であるが、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２９５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,774 円／平米 182万4,165 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,235 円／平米 215万9,595 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,893 円／平米 184万1,088 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	387 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２９５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万3,561 円／平米 219万3,733 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,734 円／平米 224万589 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,182 円／平米 177万2,618 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２９５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,847 円／平米 138万8,014 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,355 円／平米 177万3,190 円／坪
標準価格 平米 坪	54万680 円／平米 178万7,488 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２９５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,342 円／平米 151万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,386 円／平米 180万6,352 円／坪
標準価格 平米 坪	54万7,481 円／平米 180万9,972 円／坪
査定価格 平米 坪	54万7,000 円／平米 180万8,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区春日町１丁目２２９５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,111 円／平米 209万9,677 円／坪
推定価格 平米 坪	66万5,904 円／平米 220万1,479 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,817 円／平米 199万9,525 円／坪
査定価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情