路線価 (2023) 東京都練馬区中村北4-8-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区中村北４丁目８番１４
価格時点	2023 年
駅名	中村橋駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万6,466 円 1平米 86万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万3,160 円／坪 1平米 86万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区の駅から徒歩圏の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、賃貸事業を行う不動産会社、収益用不動産への投資家であり、自社ビルを求める法人等も含まれる。コロナ禍においても、収益用不動産への投資需要は旺盛であり、立地条件の良い物件の高額な取引も見られる。敷地規模の小さな取引が多く、中心となる価格帯は、土地で総額１～５億円程度である。 (2) 同一需給圏は主として練馬区内の鉄道各線の駅周辺の高度利用が可能な商業地域である。需要者の中心は中堅の不動産業者、法人投資家等である。駅前の商業地域であり、繁華性は高く、需要は強い。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は練馬区南東部の主として西武池袋線沿線の商業地域で、駅から徒歩圏の比較的規模の類似した取引事例を収集し、比準を行っている。収益価格は店舗、事務所兼共同住宅の賃貸運営を想定して求めており、投資家の投資行動を反映しており、いずれも信頼性が高い。市場性に基づく比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、収益価格に規範性が認められるが、一方で、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して取引を行うため、近時の市場動向を反映した比準価格も説得力を有する。以上を勘案のうえ、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中村橋駅南方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区中村北４丁目８番１４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	117 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ古くからの駅前商業地域であり、賃貸市場も成熟している。駅前商業地域として熟成しており、画地規模も比較的小さいことから当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)千川通沿いに中高層の店舗ビルや事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後もこの状態が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 295万8,870 円 1平米 89万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 296万5,482 円 1平米 89万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 295万8,870円 1平米 89万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 275万3,898円 1平米 83万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 296万5,482円 1平米 89万7,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 275万3,898円 1平米 83万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)景気は緩やかな回復傾向である。練馬区の人口は微増傾向、土地取引件数は概ね横ばいで、取引価格は上昇傾向である。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。コロナ禍においても収益物件への投資意欲は旺盛で、供給が限定的であることから地価は上昇傾向にある。 (2)中村橋駅周辺の繁華性が高い商業地域で、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北４丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万1,876 円／平米 261万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	107万5,619 円／平米 355万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	87万8,774 円／平米 290万5,227 円／坪
査定価格 平米 坪	87万9,000 円／平米 290万5,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北４丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,299 円／平米 205万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	63万9,101 円／平米 211万2,868 円／坪
標準価格 平米 坪	89万6,355 円／平米 296万3,350 円／坪
査定価格 平米 坪	89万6,000 円／平米 296万2,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北４丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,690 円／平米 315万6,205 円／坪
標準価格 平米 坪	90万6,638 円／平米 299万7,345 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区中村北４丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万6,746 円／平米 240万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,578 円／平米 250万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	93万686 円／平米 307万6,848 円／坪
査定価格 平米 坪	93万1,000 円／平米 307万7,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情