路線価 (2023) 東京都練馬区石神井町7-1854-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区石神井町７丁目１８５４番１３外
価格時点	2023 年
駅名	石神井公園駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,120万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万8,710 円 1平米 53万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,100万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万5,404 円／坪 1平米 53万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として練馬区内の鉄道各線の駅周辺の近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は個人投資家や不動産業者等である。準幹線道路沿いの近隣商業地域であり、安定した需要が見込める。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で７千万円程度である。 (2) 同一需給圏は区内各駅勢圏に形成される近隣商業地域や商住混在地域であり、需要者としては地縁的選好性を有する個人事業主や法人、不動産業者等が想定される。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が続く状況下にあって、区内商業地においては供給が限定的なこともあり、地価は上昇傾向となっている。事例数が少なく取引の中心価格帯は見出し難いが、需要の中心となる価格帯は標準地規模の土地で概ね１５０～２００万円／坪程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の多くは、収益性から意思決定を行う個人投資家及び法人等であり、収益価格に規範性が認められる。一方で、当該地域は繁華性がさほど高くなく、自用目的の取引も多く見られることから、希少性に着目した価格形成がなされており、近時の市場動向を反映した比準価格は優れて実証的である。以上を勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地そのものは収益性が重視される近隣商業地域内に存するものの、近隣地域及びその周辺地域においては画地条件や法令規制等の各種制約から自己利用目的の取引も少なからず見られ、賃貸市場を前提とする収益獲得能力は必ずしも高いとは言い難い。これらを考慮して、周辺取引事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を中心に収益性を反映する収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石神井公園駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区石神井町７丁目１８５４番１３外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)富士街道沿いに店舗併用住宅、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後もこの状態が続くと予測する。 (2)富士街道沿いに店舗併用住宅、マンション等が建ち並ぶ近隣商業地域。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は現状を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 182万8,218 円 1平米 55万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 183万4,830 円 1平米 55万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 182万8,218円 1平米 55万3,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復傾向である。練馬区の人口は微増傾向、土地取引件数は概ね横ばいで、取引価格は上昇傾向である。 (2)区内の土地取引件数は概ね横ばい傾向。コロナ禍で下げ止まり傾向にあった取引利回りは改善し、区内商業地の地価は上昇傾向となっている。
地域要因
(1)石神井公園駅徒歩圏内の近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はない (2)最寄り駅から徒歩圏内で準幹線道路沿いに店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町７丁目１８５４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万8,102 円／平米 161万3,665 円／坪
推定価格 平米 坪	49万9,162 円／平米 165万230 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,753 円／平米 186万461 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町７丁目１８５４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万5,111 円／平米 209万9,677 円／坪
推定価格 平米 坪	66万5,904 円／平米 220万1,479 円／坪
標準価格 平米 坪	57万612 円／平米 188万6,443 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町７丁目１８５４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,270 円／平米 150万5,123 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,107 円／平米 154万4,256 円／坪
標準価格 平米 坪	54万6,324 円／平米 180万6,147 円／坪
査定価格 平米 坪	54万6,000 円／平米 180万5,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区石神井町７丁目１８５４番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,956 円／平米 161万9,795 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,199 円／平米 160万4,068 円／坪
標準価格 平米 坪	54万6,395 円／平米 180万6,382 円／坪
査定価格 平米 坪	54万6,000 円／平米 180万5,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情