路線価 (2023) 東京都練馬区北町8-957-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区北町８丁目９５７番２
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄赤塚駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,900万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万9,064 円／坪 1平米 64万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内及び隣接区の幹線道路の沿道を中心とした商業地域一帯である。商業地としての熟成度に劣るものの、都心への接近性が概ね良好なことからマンション開発業者や投資家等が需要者として想定される。世界情勢の急速な変化等、先行きへの不透明感が続く中、マンション建設が可能な用地に対する需要は高く、地価も上昇傾向となっている。事例数が少ないため取引総額の水準把握は困難だが、単価ベースでは２００～２５０万円／坪程度とみられる。 (2) 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区のうち、低層店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。繁華性はやや劣るものの、需要者の中心は練馬区内外のマンション開発業者のほか、不動産会社を始めとする投資家等も考えられる。需要に対して供給物件は限定的であるが、コロナ禍においても低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。土地価格は規模等により異なるが、相場としては１５０～２５０万円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は収益性が重視される駅近の幹線道路沿いに存しているものの、近隣地域及びその周辺地域においては自用物件や自己使用目的の取引も多く見られ、賃貸市場を前提とする収益性は十分に成熟しているとは言い難い。これらを踏まえ、本件では市場の実態を反映し実証的な価格である比準価格を中心に、商業収益性を反映する収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討もおこなって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、繁華性等が類似した幹線道路沿いの事例を広域的に収集・選択しており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸用の店舗兼共同住宅の建築を想定した理論的な価格であるが、近隣地域はやや繁華性に乏しく店舗利用も低層階に限定され、収益価格はやや低位に算定された。従って、市場性に基づく比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	地下鉄赤塚駅南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅、低層店舗等が並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区北町８丁目９５７番２
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	22 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近接し幹線街路の沿道に広がる商業地域であり、マンションのほか低層の店舗等も見られる。地域要因に特段の変化は認められないため、当分の間は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ最寄駅に近い路線商業地域である。地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 221万8,326 円 1平米 67万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 222万8,244 円 1平米 67万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 222万8,244円 1平米 67万4,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の土地取引件数は概ね横ばい傾向。コロナ禍で下げ止まり傾向にあった取引利回りは改善し、区内商業地の地価は上昇傾向となっている。 (2)練馬区の人口は令和４年４月以降は微増傾向であったが、直近１２月は微減に転じた。土地取引件数は令和３年以降、概ね横ばいで推移している。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏内で店舗事務所付共同住宅地等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域。地域要因に特段の変化は認められない。 (2)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地下鉄赤塚駅に近い川越街道沿いの地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町８丁目９５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,847 円／平米 138万8,014 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,355 円／平米 177万3,190 円／坪
標準価格 平米 坪	69万2,965 円／平米 229万942 円／坪
査定価格 平米 坪	69万3,000 円／平米 229万1,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町８丁目９５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,342 円／平米 151万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,386 円／平米 180万6,352 円／坪
標準価格 平米 坪	64万1,298 円／平米 212万131 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町８丁目９５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,690 円／平米 315万6,205 円／坪
標準価格 平米 坪	68万1,435 円／平米 225万2,824 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区北町８丁目９５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,371 円／平米 154万1,823 円／坪
推定価格 平米 坪	51万5,964 円／平米 170万5,777 円／坪
標準価格 平米 坪	63万8,569 円／平米 211万1,109 円／坪
査定価格 平米 坪	63万9,000 円／平米 211万2,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情