路線価 (2023) 東京都練馬区貫井4-786-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区貫井４丁目７８６番１２
価格時点	2023 年
駅名	中村橋駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万8,136 円 1平米 55万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万1,524 円／坪 1平米 55万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び隣接区内の幹線・準幹線道路沿い等の商業地域である。主な需要者は、投資用物件開発目的の不動産業者、マンション開発業者等である。街路条件及び行政的条件が良好な土地の稀少性は高く供給に比し需要が底堅く、需給は概ね安定している。土地価格は、画地規模等の個別性による差異から総額を把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり２００万円弱程度が需要の中心と把握される。コロナ禍の影響は落着いているが、引続き注意が必要。 (2) 同一需給圏は、練馬区及び隣接区内の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商住混在地域である。主な需要者としては、マンション開発業者、自社利用目的の法人、投資用物件開発目的の不動産業者等が想定される。街路条件及び行政的条件が良好な土地の稀少性は高く、需要は比較的高い。取引数はあまり多くなく、取引総額の把握は困難であるが、需要の中心は４０万円台半ばから６０万円／㎡程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、信頼性が高い幹線道路沿いの取引事例により試算されたもので、市場の実態を反映し実証的で説得力を有する。一方、収益価格は、還元利回り等について標準的な数値を採用して求めたもので、収益性の指標となりえるが、用途の多様性が認められる地域では、建物想定に困難を伴いやや流動的であることは否めない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地そのものは収益性が重視される幹線道路沿いに存するものの、近隣地域及び周辺地域においては自用物件や自己使用目的の取引も多くみられ、賃貸市場を前提とする収益性は十分に成熟しているとは言い難い状況である。これらのことを考慮し、類似性を有する取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、商業収益性を反映する収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中村橋駅北西方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区貫井４丁目７８６番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で店舗需要は相応に認められるが、最寄り駅から徒歩圏内に存するため、近年は共同住宅地としての需要が強い。当面は現状を維持するも、今後は共同住宅の割合が増加していくと予測する。 (2)目白通り沿いの路線商業地域であるが、店舗需要はやや弱く、最寄駅から徒歩圏にあるため共同住宅地としての需要が強い。当面は現状を維持するものの、今後は共同住宅等の割合が増加していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 186万4,584 円 1平米 56万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 186万4,584円 1平米 56万4,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 177万8,628円 1平米 53万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 177万8,628円 1平米 53万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も若干あり、練馬区の住宅着工数は、微減傾向にあり、土地取引件数は、概ね横ばい傾向で推移している。 (2)コロナ禍の影響により増加した店舗の空室は減少傾向にあり、利回りの低下傾向も影響し、練馬区の商業地の地価は上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)目白通り沿いの駅徒歩圏の商住混在地域で、各種の実需には高まりが見られ、賃貸と共に需給は強含みである。地域要因に格別の変動はない。 (2)目白通り沿いの、最寄駅から徒歩圏内商住混在地域である。マンション等の需要が高まっており、今後もその傾向が続くものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井４丁目７８６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,048 円／平米 138万2,067 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,959 円／平米 148万7,564 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,137 円／平米 183万1,977 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井４丁目７８６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,847 円／平米 138万8,014 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,355 円／平米 177万3,190 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,217 円／平米 185万8,689 円／坪
査定価格 平米 坪	57万9,000 円／平米 191万4,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井４丁目７８６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,371 円／平米 154万1,823 円／坪
推定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,633 円／平米 175万7,579 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井４丁目７８６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,260 円／平米 140万5,910 円／坪
推定価格 平米 坪	50万9,916 円／平米 168万5,782 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,949 円／平米 180万4,907 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区貫井４丁目７８６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万6,746 円／平米 240万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,578 円／平米 250万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	55万7,453 円／平米 184万2,940 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情