路線価 (2023) 東京都練馬区高野台1-2433-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区高野台１丁目２４３３番６
価格時点	2023 年
駅名	練馬高野台駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億4,900万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 296万5,482 円 1平米 89万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4億4,800万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万5,564 円／坪 1平米 89万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及びその周辺区の私鉄沿線駅前の商業地域である。需要者は、収益物件取得目的の投資家や不動産業者のほかマンション業者等の参入が考えられる。行動制限緩和等により経済活動の正常化が進展する中、人流は回復傾向で１階店舗等の入替えも概ね一巡し、上層階共同住宅系の商業用不動産を中心に需給関係は良好である。画地規模及び容積率等の差異により単価は流動的だが、対象標準地規模の土地で総額５億円以内が取引の中心と把握される。 (2) 同一需給圏は西武池袋線及び西武新宿線沿線で駅からのアクセスに優れる利便性の高い商業地域である。需要者は不動産業者、開発業者、収益目的で物件を取得する個人投資家及び機関投資家等である。駅至近の商業地は供給がかなり限定され希少性が高いため、需要は底堅いと考えられる。繁華性や容積率、画地規模により価格は大きく変動するため中心となる価格帯の把握は難しいが、総額数億円規模の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。一方、収益価格は、店舗事務所兼共同住宅を想定し適切な還元利回り等を査定のうえ求めた収益性を反映する価格で、取引にあたって説得力を有する指標となりえる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現下の社会経済状況、市場参加者の属性等をも勘案し、説得力を有する比準価格と、収益価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗、店舗兼マンションが多く見られる駅前好立地の地域であり、容積率は４００％と高度利用が可能なことから、収益価格と比準価格は概ね均衡して試算された。需要の中心は自己利用目的の法人や、収益目的の個人や法人であることから、市場の実勢を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格はともに説得力を有する。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	練馬高野台駅北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	151.5 坪 (501 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、高層マンション等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区高野台１丁目２４３３番６
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前ロータリーに面する視認性が良好な商業地域である。低層店舗が見られるが、中長期的には建物更新に伴い低層部以外は共同住宅としての高度利用が増加するも、当面、現状と大差なく推移するものと予測する。 (2)駅前ロータリーに面する利便性の高い商業地域である。商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないため、今後も現状を維持しつつ高度利用が図られていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 311万946 円 1平米 94万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 309万4,416 円 1平米 93万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 311万946円 1平米 94万1,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 286万9,608円 1平米 86万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 309万4,416円 1平米 93万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 286万9,608円 1平米 86万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和下、人流・商況が回復傾向で店舗需要は底堅く、区内商業地でも取引利回りが低下し需給は強含みで、投資用不動産の需要は依然堅調である。 (2)練馬区の人口は、概ね横這い状態となっている。区内商業地の取引件数は少ないが、コロナ禍から回復の兆しが見え、取引単価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)西武池袋線駅前ロータリーに面し視認性が良く稀少性が高い商業地域で、行政的条件も良好なため、需要は底堅い。地域要因に格別の変動はない。 (2)駅前ロータリーに面する利便性の高い商業地域であり、需要は新型コロナ等の影響下から回復傾向にある。地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台１丁目２４３３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,371 円／平米 154万1,823 円／坪
推定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
標準価格 平米 坪	86万4,013 円／平米 285万6,427 円／坪
査定価格 平米 坪	86万4,000 円／平米 285万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台１丁目２４３３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万7,992 円／平米 250万5,922 円／坪
推定価格 平米 坪	73万7,779 円／平米 243万9,097 円／坪
標準価格 平米 坪	89万2,115 円／平米 294万9,332 円／坪
査定価格 平米 坪	89万2,000 円／平米 294万8,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台１丁目２４３３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,008 円／平米 237万428 円／坪
推定価格 平米 坪	73万631 円／平米 241万5,466 円／坪
標準価格 平米 坪	95万8,833 円／平米 316万9,902 円／坪
査定価格 平米 坪	95万9,000 円／平米 317万454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台１丁目２４３３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万6,746 円／平米 240万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,578 円／平米 250万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	93万686 円／平米 307万6,848 円／坪
査定価格 平米 坪	93万1,000 円／平米 307万7,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区高野台１丁目２４３３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万1,648 円／平米 321万2,268 円／坪
推定価格 平米 坪	93万5,558 円／平米 309万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	97万9,642 円／平米 323万8,696 円／坪
査定価格 平米 坪	98万 円／平米 323万9,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情