路線価 (2023) 東京都練馬区豊玉中2-27-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区豊玉中２丁目２７番５
価格時点	2023 年
駅名	練馬駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円 1平米 57万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万4,338 円／坪 1平米 57万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内及び隣接区に存する幹線道路沿いの商業地。需要者は事務所・共同住宅等の建設を計画する個人投資家等が想定される。供給者は法人や賃貸ビルを売却する投資家等が考えられる。取引数は減少しているが、練馬駅を最寄りとする商業地のため市況は比較的堅調である。価格水準は㎡当たり６０万円程度で、総額では３億円程度までが目安であるが、立地条件が優れる物件に関しては、高額でも取引されるケースがみられる。 (2) 同一需給圏は練馬区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いに存する路線商業地域である。需要者の中心は店舗や事務所として自己利用目的で取得する法人、店舗兼事務所や店舗兼共同住宅として収益目的で取得する個人投資家及び機関投資家等である。幹線道路沿いの商業地域で多様な用途に利用可能なことから、需要は底堅いと考えられる。画地規模により価格は大きく変動するため中心となる価格帯の把握は難しいが、総額数億円規模の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中層の事務所やマンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域。基準容積率が３００％で、接面道路の幅員も広いことから、中層の利用が可能である。そのため、収益物件も多くみられるが、接近条件にやや難があり、車両交通量の多い道路沿いのため、賃貸需要は相対的に弱めである。このため、比準価格がより市場の実態を反映していると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 幹線道路沿いの店舗、事務所、住宅等が混在する地域で、最寄駅からやや離れており、容積率３００％と高度利用が若干図りづらいため、収益価格は比準価格に比してやや低位に試算された。需要の中心は自己利用目的の法人、収益目的の個人や法人だが、収益性はやや低いため、実証的な比準価格の説得力がより高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	練馬駅　南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所、店舗、住宅等の混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区豊玉中２丁目２７番５
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層の事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿道に事務所、営業所、マンション等が建ち並ぶ。熟成した地域のため当面は現状を維持すると予測する。近年マンション需要が堅調なことから、地価は底堅く推移すると考える。 (2)事務所、店舗、住宅が混在する最寄駅からやや離れた路線商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないため、今後も現状を維持しつつ高度利用が図られていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 199万3,518 円 1平米 60万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 199万3,518 円 1平米 60万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 184万1,442円 1平米 55万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 184万1,442円 1平米 55万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の取引件数は少ないものの、新型コロナによる行動制限が解除され、市況は回復しており、成約した事例には高額のものもみられる。 (2)練馬区の人口は、概ね横這い状態となっている。区内商業地の取引件数は少ないが、コロナ禍から回復の兆しが見え、取引単価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、幹線道路沿いの商業地域であり、マンション適地を中心に需要は底堅く、市況はおおむね堅調である。 (2)最寄駅からやや離れた路線商業地域であるが、車利用での利便性は高く用途も多様なため需要は堅調である。地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉中２丁目２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,342 円／平米 151万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,106 円／平米 182万1,956 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,946 円／平米 199万9,951 円／坪
査定価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉中２丁目２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,371 円／平米 154万1,823 円／坪
推定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
標準価格 平米 坪	53万7,113 円／平米 177万5,696 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉中２丁目２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万3,561 円／平米 219万3,733 円／坪
推定価格 平米 坪	61万4,365 円／平米 203万1,091 円／坪
標準価格 平米 坪	60万3,502 円／平米 199万5,178 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区豊玉中２丁目２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万1,901 円／平米 314万6,985 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,327 円／平米 198万7,987 円／坪
査定価格 平米 坪	60万1,000 円／平米 198万6,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情