路線価 (2023) 東京都練馬区早宮2-1650-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 練馬区東京都練馬区早宮２丁目１６５０番３外
価格時点	2023 年
駅名	平和台駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4億5,100万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 276万510 円 1平米 83万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4億5,000万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 275万7,204 円／坪 1平米 83万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区の駅から徒歩圏の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、自社ビルを求める法人やマンション開発業者、収益用不動産への投資家である。コロナ禍においても、収益用不動産への投資需要は旺盛であり、立地条件の良い物件の高額な取引も見られる。立地・規模により価格帯は様々であるが、土地で総額３～５億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区における各鉄道駅を中心に、中層の店舗・事務所ビルや店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者としては、自社利用目的の法人、マンション開発業者、収益用不動産に対する投資家等が想定される。コロナ禍の影響も収まりつつあり、駅近の商業地の需要は比較的高い。取引数はあまり多くなく、取引総額の把握は困難であるが、需要の中心は、７０万円から９０万円／㎡程度と判断した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は練馬区内の駅周辺の商業地域で、規模が比較的類似した取引事例を広域的に収集し、比準を行っている。収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸運営を想定して求めており、投資家の投資行動を反映しており、いずれも信頼性が高い。市場性に基づく比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、事業者及び投資家等が購入した取引事例から求めており、客観性の高い価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して求めており、収益性を反映した価格であるが、想定の要素が多いことは否めない。これらのことを考慮し、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	平和台駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	163.3 坪 (540 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	練馬区東京都練馬区早宮２丁目１６５０番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	接面道路は計画幅員５０ｍの都市計画道路で建築基準法４２条１項４号の指定有
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前幹線道路沿いの近隣商業地域である。前面都道のアンダーパス工事が進行中であるが、工事完了までは大きな変化はなく現状を維持するものと予測される。 (2)平和台駅前の幹線道路沿いに、中層の店舗付マンション等が建ち並ぶ近隣商業地域である。前面道路は計画幅員５０ｍで現在拡幅工事中であり、工事完了後は建物の高度利用等がさらに進んでいくことが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 285万9,690 円 1平米 86万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 290万2,668 円 1平米 87万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 285万9,690円 1平米 86万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 267万1,248円 1平米 80万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 290万2,668円 1平米 87万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 267万1,248円 1平米 80万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)練馬区の住宅着工数は減少傾向で、土地取引件数は概ね横這いである。人口は微増傾向にあるが、直近の１２月は微減となっている。 (2)コロナ禍の影響により増加した店舗の空室は減少傾向にあり、利回りの低下傾向も影響し、練馬区の商業地の地価は上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。コロナ禍においても収益物件への投資意欲は旺盛で、供給が限定的であることから地価は上昇傾向にある。 (2)中層の店舗付共同住宅等が多い駅前商業地域である。前面道路が拡幅中であるが、現状、地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区早宮２丁目１６５０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,774 円／平米 182万4,165 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,235 円／平米 215万9,595 円／坪
標準価格 平米 坪	87万980 円／平米 287万9,460 円／坪
査定価格 平米 坪	85万4,000 円／平米 282万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	387 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区早宮２丁目１６５０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万7,992 円／平米 250万5,922 円／坪
推定価格 平米 坪	73万7,779 円／平米 243万9,097 円／坪
標準価格 平米 坪	88万5,689 円／平米 292万8,088 円／坪
査定価格 平米 坪	86万8,000 円／平米 286万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区早宮２丁目１６５０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,008 円／平米 237万428 円／坪
推定価格 平米 坪	73万631 円／平米 241万5,466 円／坪
標準価格 平米 坪	92万6,022 円／平米 306万1,429 円／坪
査定価格 平米 坪	90万8,000 円／平米 300万1,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区早宮２丁目１６５０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万6,811 円／平米 160万9,397 円／坪
推定価格 平米 坪	48万194 円／平米 158万7,521 円／坪
標準価格 平米 坪	85万1,408 円／平米 281万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	83万4,000 円／平米 275万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	284 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都練馬区早宮２丁目１６５０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万6,746 円／平米 240万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,578 円／平米 250万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	88万7,094 円／平米 293万2,733 円／坪
査定価格 平米 坪	86万9,000 円／平米 287万2,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情