路線価 (2023) 東京都足立区綾瀬2-43-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区綾瀬２丁目４３番５
価格時点	2023 年
駅名	綾瀬駅 から 690m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5,510万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,510万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円／坪 1平米 52万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、「綾瀬」駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は足立区及び隣接市区に居住する１次取得者及び２次取得者並びに不動産業者等である。交通利便性及び住環境に優れ、新規の供給も限定的であることから需要は多い。中心となる価格帯は、土地単独での取引は少ないが、新築建売住宅の場合で総額６０００万円から６５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、概ね綾瀬駅徒歩圏の住宅地域が該当する。需要者の中心は、地元に地縁的選好性のある１次及び２次取得者、更に、都外及び区外からの転入者も想定される。規模によっては、マンションデベロッパー及び建売業者の用地取得需要も見込むことが可能である。中心となる価格帯は、土地取引の場合４９５～５４５千円／㎡程度、新築建売住宅市場においては５，５００万円～６，０００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性等を考慮した自用目的の取引が主であり、需要者は市場性を重視して取引を行う。共同住宅も見られる地域であるが、地価に見合った賃料が形成されていないため、収益を目的とする不動産取引は少ない。したがって、本件では全て「綾瀬」駅を最寄駅とした取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場で実際に取引された規範性及び類似性の高い取引事例をもとに試算しており実証性に富む価格である。収益価格は、周囲に賃貸用共同住宅も見られるものの、需要の中心は、不動産業者の用地仕入需要を除けば自己居住目的での取引であることから、収益性よりも、居住快適性が重視され、収益価格は低位な水準に留まっている。以上により、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綾瀬駅南東方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区綾瀬２丁目４３番５
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北１０．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「綾瀬」駅から徒歩圏内の住宅地域で、今後も現在の良好な住環境を維持していくものと予測される。区内でも人気がある地域のため需要は多く、地価は上昇傾向にある。 (2)人気の高い綾瀬エリアに存することから、堅調な需要を維持して推移するものと思料する。住宅地域として、既に成熟しており、特段の変化は予測し難い。綾瀬駅北側の開発計画が進行中であり、今後の発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格等の上昇が不動産市場に与える影響、円安による景況感への影響に注視すべきである。 (2)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。
地域要因
(1)綾瀬駅から徒歩圏内の利便性及び住環境の良好な住宅地域で、特段の変動要因は認められない。地価は上昇傾向にある。 (2)交通アクセス、住環境に優れた住宅地域として成熟しており、特段の変動はない。地価は、上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)画地条件等の個別的要因は標準的であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）６２０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,026 円／平米 150万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	46万825 円／平米 152万3,487 円／坪
標準価格 平米 坪	50万9,199 円／平米 168万3,412 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	203 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）６７４３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,473 円／平米 139万3,390 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,157 円／平米 143万2,017 円／坪
標準価格 平米 坪	51万2,006 円／平米 169万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	52万2,000 円／平米 172万5,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７２７７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万2,414 円／平米 146万2,621 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,992 円／平米 150万4,204 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,303 円／平米 179万2,854 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万5,783 円／平米 147万3,759 円／坪
推定価格 平米 坪	44万7,968 円／平米 148万982 円／坪
標準価格 平米 坪	50万7,325 円／平米 167万7,216 円／坪
査定価格 平米 坪	51万7,000 円／平米 170万9,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目４３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万9,568 円／平米 155万2,392 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,407 円／平米 154万1,942 円／坪
標準価格 平米 坪	52万8,806 円／平米 174万8,233 円／坪
査定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情