路線価 (2023) 東京都足立区西竹の塚1-1971-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
価格時点	2023 年
駅名	竹ノ塚駅 から 990m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円／坪 1平米 35万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区内の東武伊勢崎線の各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は、足立区内及び周辺市区に在住の一次取得者及び買替え取得者である。竹ノ塚駅周辺の住宅地は人気が高く、需要は底堅い。市場において取引の中心となる価格帯は、細分化された１００㎡程度の土地で３０００万円台後半、新築戸建住宅で４０００万円～５０００万円台である。 (2) 同一需給圏は、足立区及びその周辺区内の駅から徒歩圏の住宅地域である。主たる需要者は区内居住の個人が中心で、区外からの転入もある。近隣地域は駅から徒歩圏内で需要はある程度強い。新型コロナウィルスの蔓延により一時は需給動向に懸念が生じたが、現在は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、一般的な戸建住宅用地で３５００万円～４５００万円程度、新築建売住宅で４５００～５５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が中心で、かつ収益性よりも快適性を重視する住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、このような地域における収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は類似地域より多数の信頼性ある取引事例を得られ、この価格の精度は高い。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は竹ノ塚駅から徒歩圏内の住宅地の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺には投資用物件は少なく地主による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、比準価格よりも低位に試算された。収益性よりも立地や住環境に重きを置く市場であることから、比準価格を重視し収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹ノ塚駅南西方
距離	990 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で、今後も良好な住環境を維持していくと見込まれる。竹ノ塚駅周辺の住宅地は人気が高く需要は安定しているため、地価水準は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。 (2)近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域である。特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的なインフレやエネルギーの供給不安が国内の景気を下押しする懸念があるが、不動産市場では需要が強まっており、地価は上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。ただし、新型コロナウイルス感染症・金利動向・物価上昇等による影響を十分に注視する必要がある。
地域要因
(1)中規模住宅が多い住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。 (2)中規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万1,318 円／平米 142万5,937 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,667 円／平米 141万561 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,869 円／平米 115万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,939 円／平米 126万9,302 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,316 円／平米 127万549 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,941 円／平米 111万621 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７２７７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,159 円／平米 135万9,292 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,565 円／平米 134万798 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,139 円／平米 116万866 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,903 円／平米 123万6,123 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,478 円／平米 116万5,292 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,067 円／平米 107万7,978 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万150 円／平米 102万5,356 円／坪
推定価格 平米 坪	31万150 円／平米 102万5,356 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,136 円／平米 110万1,348 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情