路線価 (2023) 東京都足立区舎人3-9-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区舎人３丁目９番４１
価格時点	2023 年
駅名	見沼代親水公園駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円／坪 1平米 26万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日暮里・舎人ライナー「見沼代親水公園」駅及び「舎人」駅等を最寄駅とする区北西端部の住宅地域。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する３０～４０代の一次取得者。供給は、これらの需要者が購入しやすい小規模戸建住宅が中心。これらに対する需要は、新型コロナウイルス感染症の影響下にありながらも、比較的堅調に推移している。土地は２千万円台後半、新築建売住宅は４，０００万円台前半の物件が中心である。 (2) 同一需給圏は概ね日暮里・舎人ライナー沿いの足立区内の北西部の住宅地域の圏域である。主たる需要者は区内の居住を目的とする一次取得者である。駅徒歩圏ということもあり潜在的な需要は底堅い。取引は建売住宅が大半を占め土地単独の取引は少なく、市場における中心価格帯は新築戸建で４，０００万円～４，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では戸建住宅等の自用目的での取引が中心で事例も多く、「見沼代親水公園」駅から徒歩圏内という立地条件にあり単身者向け及びファミリー向けの賃貸用アパート・マンション等も認められるものの、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地周辺は賃貸用不動産も見られるが、居住の快適性を指向する地域であり土地価格に見合う投資市場が形成されておらず収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は対象地と同じ見沼代親水公園駅及び舎人駅から徒歩圏に存する類似性の高い取引事例より試算されたものであり市場価値を反映した価格が得られた。よって比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	見沼代親水公園駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区舎人３丁目９番４１
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	130 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	108 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北７．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層の戸建住宅を中心とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、現状を維持してゆくものと予測する。地価は、新型コロナの影響による市場停滞の後、住み替え需要の増加等により持ち直している。 (2)駅から徒歩圏の閑静な住宅地域を形成し住宅地域として熟成していくものと予測される。新型コロナウィルスの感染症が長引くも経済活動の正常化が進み、地価水準は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万6,172 円 1平米 26万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄まりつつあるが、物価高や円安の影響に加え日銀の金融政策の動向に注意が必要である。 (2)新型コロナ感染症は未だ未収束であるも経済活動が再開したのに加え、金融緩和政策の継続により地価は回復した。
地域要因
(1)低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、市場における取引も戸建住宅等の自用物件が中心で、特段の市場特性の変化は認められない。 (2)小規模開発による小住宅が多い住宅地域である。空地等が開発され戸建住宅が増加している。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区舎人３丁目９番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,361 円／平米 85万835 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,649 円／平米 83万8,564 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,211 円／平米 84万7,034 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区舎人３丁目９番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,705 円／平米 90万8,175 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,750 円／平米 88万8,488 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,290 円／平米 90万191 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区舎人３丁目９番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,157 円／平米 88万3,221 円／坪
推定価格 平米 坪	28万2,029 円／平米 93万2,388 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,065 円／平米 87万6,305 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）６２１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区舎人３丁目９番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,970 円／平米 79万9,953 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,178 円／平米 79万722 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,580 円／平米 74万2,461 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５（公）１０１５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区舎人３丁目９番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,293 円／平米 64万2,333 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,714 円／平米 81万5,636 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,352 円／平米 80万1,216 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情