路線価 (2023) 東京都足立区保木間1-23-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区保木間１丁目２３番１０
価格時点	2023 年
駅名	竹ノ塚駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,070万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万5,926 円 1平米 27万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,090万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円／坪 1平米 27万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は足立区北部で東武伊勢崎線及びつくばエクスプレス沿線の住宅地域と判断した。需要者の中心は若年層を含む一次取得者又は買換需要者、地元不動産業者等である。竹ノ塚駅からの交通接近条件に劣る住宅地域で、徒歩圏住宅地域に比べてやや競争力に劣るが、一次取得者層の購入可能な地価水準でもあり一定の需要が認められる。取引の中心価格帯は、土地は２０００～２５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台である。 (2) 足立区北部の住宅地域のうち、東武伊勢崎線沿線及びつくばエクスプレス沿線の圏域が、同一需給圏に該当する。需要者は足立区及びその周辺区在住の一次取得者が中心で、地縁的選好性のある個人が中心である。需給は、比較的安定している。地価動向は、上昇傾向を維持しており、上昇幅は拡大した。市場での中心となる価格帯は、土地取引の場合、単価で２４５～２９５千円／㎡程度、建売住宅の場合で３，５００～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した実証的な比準価格を得た。交通接近条件に劣り、やや賃料水準が低いことから収益価格は低位に試算された。地域の取引の大半は自用目的であり、収益性よりも居住の利便性・快適性を重視する住宅地であることから、収益価格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。従って比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い取引事例を収集のうえ、適切に補修正を行って試算したもので、信頼度は高い。収益価格は、対象地上に賃貸用の３階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益価格は、試算の過程で想定要素が介在することに加え、比準価格に比べて低い水準に留まっている。以上により、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	竹ノ塚駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに都営住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区保木間１丁目２３番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	150 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅等を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。需給には大きな変動は見られず、地価水準は安定して推移すると予測する。 (2)既成の住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動は、想定し難い。ここしばらくは、元淵江公園にも近い閑静で、比較的居住環境良好な地域としての特性を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅需要は底堅く推移しているが、長引く新型コロナウイルス感染症の影響や物価高等による可処分所得の減少など不安定要素も見られる。 (2)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。
地域要因
(1)交通接近条件に劣る住宅地域で、価格水準がやや低位であるため一定の需要が存する。地域要因に特別の変動はない。 (2)地域要因に特筆すべき変動要因は認められない。地価動向は、昨年に引き続き、上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等の個別的要因は標準的であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区保木間１丁目２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,603 円／平米 88万1,390 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,935 円／平米 89万9,017 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,935 円／平米 89万9,017 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）９０２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区保木間１丁目２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,877 円／平米 114万163 円／坪
推定価格 平米 坪	32万831 円／平米 106万667 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,183 円／平米 94万2,815 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）４６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区保木間１丁目２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万560 円／平米 79万5,291 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,131 円／平米 81万403 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,368 円／平米 90万449 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）８５０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区保木間１丁目２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,412 円／平米 107万2,506 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,002 円／平米 107万7,763 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,828 円／平米 97万8,007 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区保木間１丁目２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,963 円／平米 83万6,296 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,828 円／平米 82万2,625 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,476 円／平米 91万4,030 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区画整理すべき
特別な事情