路線価 (2023) 東京都足立区古千谷本町2-21-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
価格時点	2023 年
駅名	舎人駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円／坪 1平米 26万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区の北西部に位置し、日暮里・舎人ライナ－「舎人」駅及び「見沼代親水公園」駅等を最寄駅とする住宅地域と判断した。需要者の中心は足立区及び隣接市区に居住する１次取得者が中心である。やや地縁的選好性が強い地域だが、地価水準による物件の値頃感等から需要は底堅い。中心となる価格帯は、戸建用地の場合で総額２０００万円～２５００万円程度、新築建売住宅の場合で総額４０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、日暮里・舎人ライナーの各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は、足立区内及び周辺市区に在住の一次取得者が多い。日暮里・舎人ライナーの開通後、徐々に宅地開発が進み、区内の他の地域との比較で割安感があるため区外の３０代、４０代の需要者も増加している。供給は、総額を抑えた小規模建売住宅が中心である。市場において取引の中心となる価格帯は、土地のみで２５００万円前後、新築戸建住宅は３５００万円～４５００万円。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性等を考慮した自用目的の取引が主であり、需要者は市場性を重視して取引を行う。共同住宅も見られる地域であるが、地価に見合った賃料が形成されていないため、収益を目的とする不動産取引は少ない。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用目的の取引が中心で、かつ収益性よりも快適性を重視する住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、このような地域における収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は類似地域より多数の信頼性ある取引事例を得られ、この価格の精度は高い。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	舎人駅南東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北７．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (2)戸建住宅やアパートが建ち並ぶほか、寺院や空地も見られる住宅地域である。地域内や周辺において特段の変動要因はなく、現状を維持すると見込まれる。地価水準は緩やかに上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万9,396 円 1平米 26万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格等の上昇が不動産市場に与える影響、円安による景況感への影響に注視すべきである。 (2)世界的なインフレやエネルギーの供給不安が国内の景気を下押しする懸念があるが、不動産市場では需要が強まっており、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)低層の戸建住宅を中心とした住宅地域で、市場における取引も戸建住宅等の自用物件が中心で、地域要因に大きな変動はない。 (2)戸建住宅中心の住宅地域として成熟おり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）６２０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,500 円／平米 91万7,415 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,676 円／平米 92万4,609 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,919 円／平米 88万9,046 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,361 円／平米 85万835 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,649 円／平米 83万8,564 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,553 円／平米 89万1,142 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,347 円／平米 77万8,057 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,355 円／平米 81万7,756 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,661 円／平米 85万1,827 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,705 円／平米 90万8,175 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,750 円／平米 88万8,488 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,600 円／平米 94万4,194 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）９０２４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区古千谷本町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,223 円／平米 76万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,081 円／平米 77万3,872 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,111 円／平米 81万337 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情