路線価 (2023) 東京都足立区綾瀬1-111-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区綾瀬１丁目１１１番２外
価格時点	2023 年
駅名	綾瀬駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7億900万 円 (839 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円 1平米 84万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7億900万 円 (839 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円／坪 1平米 84万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区内外を問わず、東京メトロ千代田線「綾瀬」駅と同等のスケールを有する駅近の混在住宅地域。需要者の中心は、マンション開発業者のほか、駅近で相応の容積を確保できることから、商住複合施設開発を目的とした大手開発業者等との競合が想定される。敷地規模が大きく、収益性・投資採算性も見込めることから、積極的な需要が予測される。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は、東京２３区北部に位置し、利便性に優る住宅地域を中心とするが、商業地域内であってもマンション適地であれば代替競争関係にある。需要者の属性は、大手マンションデベロッパーを含む開発事業者が中心。新築分譲マンションの販売価格は上昇が続き開発業者の好立地物件に対する需要は旺盛である。綾瀬駅圏内の新築マンションの価格は、ファミリータイプ６０㎡前後で、４，０００万円台半ば～５，０００万円台後半の分譲が見られた。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション用地の需給関係は、景気によるマンション販売状況や地域ごとの希少性の程度等の影響を受けやすく、比準価格はこのような市場を反映した価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、収益性・投資採算性を判断基準とする分譲マンション業者や投資法人等で、開発法による価格はこれら需要者の視点を具現した価格である。以上より、比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実証的な価格であり、地域性に相違はあるもののマンション適地と判断される取引事例を採用しており、規範性は高い。一方、開発法による価格は、開発事業者の投資採算性を反映した価格で、評価対象地の最有効使用を考慮すれば、重要な指針となる価格である。比準価格と開発法による価格は近似した。よって、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	綾瀬駅南西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	253.8 坪 (839 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅を中心に、店舗も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	395 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区綾瀬１丁目１１１番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	0 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９，４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	395 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)綾瀬駅西口の中央銀座通り沿いに存する混在住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。駅近マンション用地の希少性等を背景に、需要は安定的で、地価は引続き上昇している。 (2)綾瀬駅西口の中央銀座通り沿いに存する混在住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。利便性に優るマンション開発用地の需要は堅調であり、地価は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 282万18 円 1平米 85万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 281万100 円 1平米 85万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 282万18円 1平米 85万3,000円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 258万5,292円 1平米 78万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 281万100円 1平米 85万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 258万5,292円 1平米 78万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの日常が定着しつつある中で、景気は持ち直しが期待される。地価は、用途別・地域別等により個別性が強まっている。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。一方で、海外景気の下振れリスク、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に十分留意する必要がある。
地域要因
(1)中央銀座通り沿いに存する混在住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。 (2)共同住宅、店舗等が見られる住商混在地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)二方路線画地であるが、個別的要因について変動はなく、概ね標準的である。同一需給圏内での市場競争力は中位程度。 (2)二方路地であり、個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬１丁目１１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,785 円／平米 155万9,721 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,932 円／平米 178万5,015 円／坪
標準価格 平米 坪	89万9,887 円／平米 297万5,026 円／坪
査定価格 平米 坪	90万9,000 円／平米 300万5,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬１丁目１１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,801 円／平米 175万1,522 円／坪
推定価格 平米 坪	51万7,187 円／平米 170万9,820 円／坪
標準価格 平米 坪	92万1,902 円／平米 304万7,808 円／坪
査定価格 平米 坪	93万1,000 円／平米 307万7,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬１丁目１１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,269 円／平米 128万3,617 円／坪
推定価格 平米 坪	40万694 円／平米 132万4,694 円／坪
標準価格 平米 坪	79万3,453 円／平米 262万3,156 円／坪
査定価格 平米 坪	80万1,000 円／平米 264万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬１丁目１１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,521 円／平米 119万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,723 円／平米 126万5,282 円／坪
標準価格 平米 坪	76万3,918 円／平米 252万5,513 円／坪
査定価格 平米 坪	77万2,000 円／平米 255万2,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情