路線価 (2023) 東京都足立区西竹の塚2-1115-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９
価格時点	2023 年
駅名	竹ノ塚駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	8,850万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	8,850万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万6,198 円／坪 1平米 38万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武伊勢崎線の最寄駅より徒歩圏内の住宅地域と判断した。需要者の中心は都内・埼玉県方面からの１次取得者や地縁的選好性を有する買替需要者、地元不動産業者等である。最寄駅への交通接近条件が良好な比較的閑静な住宅地域で、画地規模がやや大きく取引総額がはるが、駅前の環境整備への期待感もあり需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地は３０００～３５００万円程度、新築戸建住宅が４０００万円台となっている。 (2) 同一需給圏は、東武伊勢崎線を最寄り駅とする駅徒歩圏内の住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は、区内、または隣接市区内在住の一次取得者や区内の不動産業者等である。駅への交通接近条件が良く、居住環境が比較的良好な地域であるため区外からの転入者等も他の地域に比べるとやや多く見受けられる。土地は３，０００万円台後半まで、新築戸建住宅は４，０００万円台後半から５，０００万円台前半の物件が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した実証的な比準価格を得た。竹ノ塚駅から徒歩圏の戸建住宅を中心とする住宅地域で、交通接近条件が良好なため賃貸アパート等も見られるが、自己居住目的の取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地であることから収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討をふまえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 付近にはアパート、賃貸マンション等も多く見られるが、賃料水準が低く、収益価格が比準価格に比して低位に試算された。中心的な需要者による取引は、主に自己使用目的の取引であり、収益性よりも市場性が重視され意思決定がなされる。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹ノ塚駅北方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	13 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄道の高架化や駅前の整備が進みつつある竹ノ塚駅近くの既成住宅地域であり、周辺住宅地域の住環境向上も期待されている。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当面は現状の地域特性である、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域のまま推移してゆくものと予測する。地価は緩やかに上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万9,422円 1平米 38万7,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅需要は底堅く推移しているが、長引く新型コロナウイルス感染症の影響や物価高等による可処分所得の減少など不安定要素も見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症による規制等が緩和される中、不動産の需要は再び活発化している。
地域要因
(1)竹ノ塚駅西口駅前周辺が整備工事中であり、地域要因に特別な変動はない。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）８５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,585 円／平米 105万3,242 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,124 円／平米 103万5,188 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,656 円／平米 121万2,165 円／坪
査定価格 平米 坪	38万5,000 円／平米 127万2,810 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万1,318 円／平米 142万5,937 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,667 円／平米 141万561 円／坪
標準価格 平米 坪	38万613 円／平米 125万8,307 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,500 円／平米 103万3,125 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,205 円／平米 100万9,008 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,383 円／平米 118万1,508 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,453 円／平米 98万3,380 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,487 円／平米 97万268 円／坪
標準価格 平米 坪	36万107 円／平米 119万514 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,631 円／平米 102万3,640 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,164 円／平米 102万8,708 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,241 円／平米 121万7,405 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情