路線価 (2023) 東京都足立区千住寿町56-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住寿町５６番８
価格時点	2023 年
駅名	北千住駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 244万6,440 円
1平米当たり	1平米 74万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5億9,800万 円 (613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万3,350 円 1平米 97万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5億9,800万 円 (613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万6,656 円／坪 1平米 97万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 区内のマンション適地と認められる地域のうち、比較的価格水準が高位な地域が、同一需給圏に該当する。主な需要者は、大手、中堅のマンションデベロッパーである。人気の高い北千住エリアに存する為、マンション用地の需要も旺盛な一方で、供給は限定的である。取引の中心となる価格帯は、規模、形状等により異なり、一概には把握し難いが、単価で９３０～１，０３０千円／㎡程度の水準になるものと思料される。 (2) 同一需給圏は足立区及び周辺区を含む都内城北及び城東地区のマンション適地と認められる圏域である。主な需要者はマンション開発を前提とするマンションデベロッパーが中心となる。都心への交通利便性に優れ、マンションエンドユーザーの潜在的な需要は底堅い。容積率６００％と高く画地規模により需要者も異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域的な類似性が認められ、且つ、マンション適地と判断される事例から試算しており、実証的であることに加えて、信頼性も高い。開発法による価格は、最有効使用のマンションを建設し、分譲することを想定して試算した価格である。よって、本件においては、両試算価格の信頼度は同程度と判断し、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係にある信頼性のある取引事例から試算されたものでありその信頼性は高い。一方、開発法による価格は、開発業者による投資採算性を反映した価格で、有用な手法であるといえる。ただし想定建物、売却収入、開発収入等すべて想定することとなり開発期間が長期になる場合などは精度が劣ることもある。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北千住駅　北西方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	185.4 坪 (613 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層共同住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住寿町５６番８
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及びその周辺において、開発可能な用地の供給は限定的であるため、地域要因の変動は想定し難い。デベロッパーの用地取得需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)北千住駅から徒歩圏の高層マンションが建ち並ぶ地域で今後も現状のまま推移していくものと予測される。新型コロナウィルスの感染症が長引くも経済活動の正常化が進み、地価水準は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 333万9,060 円 1平米 101万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 322万6,656 円 1平米 97万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 304万4,826円 1平米 92万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 322万6,656円 1平米 97万6,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 304万4,826円 1平米 92万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)新型コロナ感染症は未だ未収束であるも経済活動が再開したのに加え、金融緩和政策の継続により地価は回復した。
地域要因
(1)地域要因の変動は、特段観測されない。地価は、昨年に引き続き上昇傾向で推移しているが、その上昇幅は拡大した。 (2)北千住駅徒歩圏のマンション適地である。中高層共同住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因については、昨年と同様であり、変動は認められない。マンション用地としての代替、競争力は標準的である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住寿町５６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万2,839 円／平米 285万2,546 円／坪
推定価格 平米 坪	90万5,981 円／平米 299万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	101万9,101 円／平米 336万9,148 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	339 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住寿町５６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,520 円／平米 300万261 円／坪
推定価格 平米 坪	90万606 円／平米 297万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	105万2,110 円／平米 347万8,276 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住寿町５６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,681 円／平米 102万499 円／坪
推定価格 平米 坪	107万2,588 円／平米 354万5,976 円／坪
標準価格 平米 坪	106万3,021 円／平米 351万4,347 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	東
側道幅員3	2 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住寿町５６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万6,799 円／平米 230万3,617 円／坪
推定価格 平米 坪	73万7,910 円／平米 243万9,530 円／坪
標準価格 平米 坪	96万7,117 円／平米 319万7,289 円／坪
査定価格 平米 坪	96万6,000 円／平米 319万3,596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	371 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住寿町５６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万6,953 円／平米 405万6,307 円／坪
推定価格 平米 坪	120万7,088 円／平米 399万633 円／坪
標準価格 平米 坪	135万1,722 円／平米 446万8,793 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情