路線価 (2023) 東京都足立区西伊興2-39-151 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区西伊興２丁目３９番１５１
価格時点	2023 年
駅名	舎人公園駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円／坪 1平米 26万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区内の住宅地域で、日暮里・舎人ライナーまたは東武伊勢崎線沿線の区画整然とした住宅地域を中心とした圏域である。需要者の中心は、足立区及び周辺地域に居住する１次取得者、買い替え取得者であり、また、このような需要者に対する売却を目的とした転売業者、戸建開発事業者等である。需要は底堅く、新築建売住宅は、３，０００万円台後半から５，０００万円台前半の取引が見られた。 (2) 同一需給圏は足立区内で、主として日暮里・舎人ライナー沿線の北部に位置する住宅地域と判断した。需要者の中心は、足立区内の居住者で３０代～４０代の一次取得者層のほか、マンションからの買い替え需要もみられる。戸建住宅用地が取引の中心であり地価も底堅い需要により回復している。土地は２，５００万円～３，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円～４，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、日暮里・舎人ライナーの舎人公園駅から徒歩１０分程度に位置する住宅地域である。近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅もみられる。ただし、同一需給圏内では、賃貸物件として収益を獲得する目的よりも自用目的の取引が中心であることや対象標準地の交通利便性や対象標準地の画地規模を考慮した結果、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺は賃貸用不動産も見られるが需要者の中心は居住目的での取引であり収益性よりは居住の快適性が重視され収益価格は低位に試算されたものと思料される。一方、比準価格は、西伊興エリアの事例を中心に収集することができ実証的な価格を得た。従って比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	舎人公園駅　南東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に駐車場が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区西伊興２丁目３９番１５１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状のまま推移すると予測する。当面、地価は底堅く推移するものと予測される。 (2)日暮里・舎人ライナー沿線に存し、需要は堅調に推移していくものと予測する。新型コロナウィルスの感染症が長引くも経済活動の正常化が進み、地価水準は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。一方で、海外景気の下振れリスク、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に十分留意する必要がある。 (2)新型コロナ感染症は未だ未収束であるも経済活動が再開したのに加え、金融緩和政策の継続により地価は回復した。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、周辺には駐車場等が多いため、今後は住宅地としての熟成度が増す可能性があると推察される。 (2)舎人公園駅南東方に広がる低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)標準的であり、個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西伊興２丁目３９番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万288 円／平米 59万6,032 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,954 円／平米 93万2,140 円／坪
標準価格 平米 坪	29万674 円／平米 96万968 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５（公）１０１５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西伊興２丁目３９番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,843 円／平米 92万1,855 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,945 円／平米 89万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,024 円／平米 87万2,863 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西伊興２丁目３９番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,818 円／平米 85万8,958 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,872 円／平米 82万6,077 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,396 円／平米 83万4,421 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）９０２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西伊興２丁目３９番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,223 円／平米 76万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,081 円／平米 77万3,872 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,700 円／平米 83万2,120 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情