路線価 (2023) 東京都足立区西保木間1-2048-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区西保木間１丁目２０４８番８
価格時点	2023 年
駅名	竹ノ塚駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,520万 円 (94 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,520万 円 (94 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万6,008 円／坪 1平米 26万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 東武伊勢崎線竹ノ塚駅を最寄駅とする住宅地域が、同一需給圏に該当する。需要者の中心は、地縁的選好性を有する第一次取得者に加えて、買い換え需要者も含まれる。値頃感もあり、需給動向は比較的安定している。建売住宅が取引の中心で、エンドユーザー向けの土地取引はそれ程多くは見られない。中心となる価格帯は、土地取引の場合、単価で２４５～２９５千円／㎡程度、新築戸建住宅の場合、総額で３，５００～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は足立区北部を中心として最寄駅からやや距離のある住宅地域と判断した。需要者の中心は区内の１次取得者や地縁的選好性を有する買替需要者、地元不動産業者等である。最寄駅からの交通接近条件にやや劣り、徒歩圏内住宅地域より競争力に劣るが値頃感があるため一定の需要がある。取引の中心価格帯は土地は２，５００万円程度、新築建売住宅では４，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性の高い取引事例を、適切に補修正を行って試算しており、信頼度は高い。収益価格は、対象地上に賃貸用の２階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益価格は、試算の過程で想定要素が介在することに加え、比準価格に比べて低い水準に留まっている。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺地域にはアパート等の賃貸住宅もみられるが、地域的に賃料水準が低く収益価格が低位に試算された。中心的な需要者による取引は、主に自己使用目的の取引が多く、収益性よりも利便性や快適性が反映された市場性が重視される。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹ノ塚駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	28.4 坪 (94 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパ―トの中に事業所が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区西保木間１丁目２０４８番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	14.5 m
面積	94 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北６．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)作業所等の移転、廃業等により、住宅中心の土地利用へと変化しており、住宅地域としての熟成度も高まり、住環境も向上している。今後も同様の傾向を維持して、推移していくものと予測する。 (2)竹ノ塚駅からバス便であるが、概ね１５分間隔で運行しており需要は安定して推移していくものと予測する。新型コロナウィルスの感染症が長引くも経済活動の正常化が進み、地価水準は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 88万6,008円 1平米 26万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万6,008円 1平米 26万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)新型コロナ感染症は未だ未収束であるも経済活動が再開したのに加え、金融緩和政策の継続により地価は回復した。
地域要因
(1)住宅を中心として土地利用に移行しており、住環境は向上している。地価は、上昇傾向で推移している。 (2)竹ノ塚駅からバス便のため地価水準に割安感があり、需要は安定的である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。画地条件等の個別的要因は標準的であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西保木間１丁目２０４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,033 円／平米 82万9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,727 円／平米 111万9,831 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,783 円／平米 86万8,761 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西保木間１丁目２０４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,904 円／平米 97万4,953 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,277 円／平米 99万9,328 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,855 円／平米 87万8,917 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西保木間１丁目２０４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,144 円／平米 88万6,484 円／坪
推定価格 平米 坪	27万773 円／平米 89万5,176 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,024 円／平米 94万2,289 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）４６４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西保木間１丁目２０４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万560 円／平米 79万5,291 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,131 円／平米 81万403 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,033 円／平米 85万3,057 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西保木間１丁目２０４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,017 円／平米 79万6,802 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,452 円／平米 83万4,606 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,739 円／平米 87万8,533 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情