路線価 (2023) 東京都足立区千住緑町1-1-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住緑町１丁目１番８
価格時点	2023 年
駅名	千住大橋駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (7367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万6,142 円 1平米 50万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (7367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万2,836 円／坪 1平米 50万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は足立区及び隣接する周辺区のうち交通・接近条件が良好で画地規模が大きいマンション素地が存する地域である。需要者の中心は大手・中堅のマンション開発業者である。マンション需要は依然として旺盛であり、また、マンション適地の供給が少ないことから継続的な需要が認められる。素地の価格は画地規模により様々である。ファミリ－タイプのマンションの価格帯は５，０００万円台後半から６，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は、足立区内外を問わず、京成本線「千住大橋」駅と同等の規模を有する、大規模共同住宅を中心とした住宅地域。需要者の中心は、大手マンション開発業者が想定される。最終需要者によるマンション需要が底堅い一方で、マンション適地の供給が少ないことから、敷地規模が大きく、収益性・投資採算性が見込める物件には、需要が競合する。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性のある事例を採用しており、要因比較も適切であり、実証的な価格といえる。また、分譲マンションの販売を想定した開発法による価格も説得力を有し、信頼性が高いといえる。従って、両試算価格は等しく妥当性があるものと判断し、両者を関連付け、さらに代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) マンション用地の需給関係は、景気によるマンション販売状況や地域ごとの希少性の程度等の影響を受けやすく、比準価格はこのような市況を反映した価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者や投資法人等で、開発法による価格はこれら需要者の視点を具現した価格である。以上より、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千住大橋駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	2228.4 坪 (7367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	再開発による大規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住緑町１丁目１番８
標準地の範囲
東	150 m
西	0 m
南	150 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	100 m
面積	8000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は大規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、現状を維持していくものと予測する。需給は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)千住大橋駅西方に存する大規模共同住宅地で、駅周辺の発展とともに成熟していくものと予測される。堅調なマンション需要を背景に、地価は引続き上昇していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 168万2,754 円 1平米 50万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万2,754 円 1平米 50万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 168万2,754円 1平米 50万9,000円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2022年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万2,754円 1平米 50万9,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。ただし、海外景気の下振れや物価上昇等による景気への影響に十分注意する必要がある。 (2)ウィズコロナの日常が定着しつつある中で、景気は持ち直しが期待される。地価は、用途別・地域別等により個別性が強まっている。
地域要因
(1)大規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域でマンション需要は旺盛である。地域要因に特段の変動はみられない。 (2)千住大橋駅西方に存する大規模共同住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)四方路線画地であるが、個別的要因について変動はなく、概ね標準的である。同一需給圏内での市場競争力は中位程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住緑町１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,827 円／平米 92万1,802 円／坪
推定価格 平米 坪	27万822 円／平米 89万5,338 円／坪
標準価格 平米 坪	47万5,961 円／平米 157万3,527 円／坪
査定価格 平米 坪	50万 円／平米 165万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	東
側道幅員3	4.8 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住緑町１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,550 円／平米 101万6,760 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,372 円／平米 111万8,658 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,167 円／平米 160万7,268 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	289 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住緑町１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,903 円／平米 151万3,827 円／坪
推定価格 平米 坪	46万520 円／平米 152万2,479 円／坪
標準価格 平米 坪	48万9,394 円／平米 161万7,937 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	239 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住緑町１丁目１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万9,898 円／平米 185万1,023 円／坪
推定価格 平米 坪	58万1,920 円／平米 192万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,598 円／平米 161万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	51万3,000 円／平米 169万5,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情