路線価 (2023) 東京都足立区佐野1-3455 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区佐野１丁目３４５５番
価格時点	2023 年
駅名	北綾瀬駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万7,156 円／坪 1平米 22万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、「佐野」・「六木」等の区北東部の住宅地域。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する３０～４０代の一次取得者。供給は、これらの需要者が購入しやすい小規模戸建住宅が中心。これらに対する需要は、新型コロナウイルス感染症の影響下にありながらも、比較的堅調に推移している。土地は２千万円台後半、新築建売住宅は４，０００万円台前半の物件が中心である。 (2) 同一需給圏は東京メトロ千代田線、ＪＲ常磐線及びつくばエクスプレス沿線で、足立区北東部の住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は区内在住及び地縁的選好性を有する自己利用目的の一次取得者である。周辺では供給も比較的多いが、値頃感及び各種政策等により需要は堅調である。取引の中心価格帯は、１００㎡程度の更地で２０００万円～２５００万円、新築戸建で３５００万円～４５００万円程度である。地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では戸建住宅等の自用目的での取引が中心で事例も多く、最寄駅である「北綾瀬」駅からやや遠くバス圏内という立地条件にありファミリー向けの賃貸用アパート・マンション等も認められるものの、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には共同住宅も見受けられるが、最寄り駅から遠く、また法令上の制限等により高度利用が困難であるため収益目的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一般住宅が取引の中心で、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。従って比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のように鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北綾瀬駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	26.3 坪 (87 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の一般住宅等が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区佐野１丁目３４５５番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	96 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和３年６月１７日土地区画整理事業による換地処分完了
街路	基準方位　北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、区画整理事が施行され戸建住宅等が増えつつある地域で、今後戸建住宅地として成熟してゆくものと予測する。地価は、新型コロナの影響による市場停滞の後、住み替え需要の増加等により持ち直している。 (2)地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄まりつつあるが、物価高や円安の影響に加え日銀の金融政策の動向に注意が必要である。 (2)区内の不動産市況は総じて堅調に推移しているが、急激な為替変動、物価上昇、金利動向等に注意を要する。
地域要因
(1)低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、市場における取引も戸建住宅等の自用物件が中心で、特段の市場特性の変化は認められない。 (2)最寄り駅からやや遠いが、総額としての値頃感から一定の需要は見込める
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)代替競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度については特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７２７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区佐野１丁目３４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,802 円／平米 73万9,889 円／坪
推定価格 平米 坪	26万6,270 円／平米 88万289 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,389 円／平米 83万4,398 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区佐野１丁目３４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万290 円／平米 86万519 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,437 円／平米 81万4,721 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,125 円／平米 71万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区佐野１丁目３４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,750 円／平米 77万2,778 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,229 円／平米 76万4,443 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,494 円／平米 74万2,177 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区画整理施行中
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区佐野１丁目３４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,037 円／平米 80万174 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,986 円／平米 78万170 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,472 円／平米 73万8,798 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区佐野１丁目３４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,830 円／平米 74万6,594 円／坪
推定価格 平米 坪	22万396 円／平米 72万8,629 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,682 円／平米 75万2,717 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情