路線価 (2023) 北海道札幌市北区新川3条15-595-265 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市北区北海道札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
価格時点	2023 年
駅名	北２４条駅 から 5300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新川、新琴似、屯田地区など北区郊外の一般住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を目的とした札幌市内の居住者、ハウスメーカー、地元工務店などである。従来、最寄駅より距離があり、やや不便な立地性で人気は然程なかったが、北区郊外住宅地における全般的な価格上昇により、土地価格の値頃感が着目されて、近年の地価動向は強含みである。需要の中心価格帯は、更地総額で概ね１３００万円から１５００万円前後と見込まれる。 (2) 同一需給圏は、おおむね新川地域及び新琴似、屯田地域を中心とした北区内でも郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、主に札幌市内及その周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。居住性は比較的良好なことから需要は堅調であり、中心部の地価高騰の影響から価格は上昇傾向にある。土地は総額で１，３００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後の物件が取引の中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第１種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域では、賃料水準が低く収益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は新川地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討及び市場の動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北２４条駅北西方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市北区北海道札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16.5 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな地域要因の変動は見受けられないが、隣接した新琴似地区の地価上昇などから値頃感が顕在化し、土地需要は旺盛な状況、将来的にも戸建住宅を主とした土地利用を継続して行くものと予測する。 (2)道道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。郊外であるが居住環境は良好で、市内住宅需給の逼迫状況から地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 18.3 ％
2022年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 20.1 ％
2019年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気が持ち直していくことが期待されるが、住宅地については金融資本市場の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要がある。 (2)低金利等により不動産需要は堅調に推移してきたが、為替相場、物価高騰、新型コロナ感染症など不安材料も多く、依然として注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、不動産の物件不足、旺盛な住宅地需要から地価動向は強含みである。 (2)特に変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万153 円／平米 19万8,866 円／坪
推定価格 平米 坪	6万864 円／平米 20万1,216 円／坪
標準価格 平米 坪	6万864 円／平米 20万1,216 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,065 円／平米 19万1,963 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,893 円／平米 19万1,394 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,893 円／平米 19万1,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万988 円／平米 23万4,686 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,154 円／平米 22万8,623 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,861 円／平米 21万7,736 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,217 円／平米 21万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,759 円／平米 22万705 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,580 円／平米 21万195 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１６１Ｔ１０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,161 円／平米 26万8,318 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,691 円／平米 25万6,846 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,265 円／平米 22万2,378 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情