路線価 (2023) 東京都足立区千住2-57-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住２丁目５７番３外
価格時点	2023 年
駅名	北千住駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 882万7,020 円
1平米当たり	1平米 267万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	17億9,000万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,200万780 円 1平米 363万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	18億 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,203万3,840 円／坪 1平米 364万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 北千住駅、上野駅などの繁華性の高い駅を最寄駅とする商業地域が、同一需給圏に該当するものと判断した。中心となる需要者は、貸しビル事業者、ＲＥＩＴ及び私募ファンド等の機関投資家、商業施設事業者等が想定される。区内随一の繁華性の高さを誇り、新型コロナウイルスの影響下にあっても、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は規模等により異なる為、一概には把握し難いが、３，５００～３，８００千円／㎡程度が目安となる。 (2) 同一需給圏は東京都区部のうち下町地区で繁華性の高い商業地域と把握される。中心となる需要者は不動産投資目的の法人である。ターミナル駅の中核となる商業地域であるため中心となる価格帯は特にない。周辺の大学生も戻ってきており物販店舗需要は堅調に推移している。北千住の目抜き通りに位置し、近隣地域内では土地取引は極めて少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性の認められる取引事例から試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、対象不動産上に、最有効使用の建物を建設し、賃貸することを想定して試算した。本件対象不動産のように、繁華性の高い商業地域では、収益性は重要な取引指標となる。以上により、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域では店舗、事務所等を中心とした賃貸市場の熟成度が高く、取引においても収益性や投資採算性が重視されている。比準価格は他区の事例も含め、規範性のある事例を採用して求めた。供給不足に加え、緩和的な金融政策の影響から取引価格が収益性に対し高位で先行している傾向が認められる。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北千住駅　西方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	149.4 坪 (494 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住２丁目５７番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	１８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区内屈指の商業地域であり、今後もその特性は変わらないものと思料する。昨年に引き続き、地価は上昇傾向を維持しており、余程の景気変動でもない限り、今後も上昇傾向を維持して推移するものと予測する。 (2)中高層の店舗兼事務所ビル、金融機関等が建ち並ぶ商業地域で、区内では最も繁華性が高く、将来的にも現状のままで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,236万4,440 円 1平米 374万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,226万5,260 円 1平米 371万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,236万4,440円 1平米 374万円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2022年	1坪 1,114万1,220円 1平米 337万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,226万5,260円 1平米 371万円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 1,114万1,220円 1平米 337万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、供給面での制約等が地価にも影響を及ぼしている。
地域要因
(1)特段の変動はないが、区内随一の繁華性を依然維持している。地価は、昨年に引き続き、上昇傾向で推移している。 (2)区の中核となる商業地域で、特段の変動要因はないが、周辺地域では飲食店に代わり物販店舗が進出している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。二方路であるが、効用増はそれほど認められず、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準地は二方路地であり、競争力はやや優っている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住２丁目５７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	218万2,358 円／平米 721万4,876 円／坪
推定価格 平米 坪	230万4,570 円／平米 761万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	373万5,122 円／平米 1,234万8,313 円／坪
査定価格 平米 坪	377万 円／平米 1,246万3,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）６２１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住２丁目５７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万7,338 円／平米 488万4,079 円／坪
推定価格 平米 坪	155万8,592 円／平米 515万2,705 円／坪
標準価格 平米 坪	265万5,182 円／平米 877万8,032 円／坪
査定価格 平米 坪	268万 円／平米 886万80 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）６７４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都足立区千住２丁目５７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	368万6,120 円／平米 1,218万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	379万3,017 円／平米 1,253万9,714 円／坪
標準価格 平米 坪	379万6,814 円／平米 1,255万2,267 円／坪
査定価格 平米 坪	383万 円／平米 1,266万1,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）４６４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都足立区千住２丁目５７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万8,847 円／平米 852万5,668 円／坪
推定価格 平米 坪	274万5,480 円／平米 907万6,557 円／坪
標準価格 平米 坪	357万4,844 円／平米 1,181万8,434 円／坪
査定価格 平米 坪	361万 円／平米 1,193万4,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	565 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情