土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都足立区本木北町9-35外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 足立区
東京都足立区本木北町9番35外 (足立)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地域)
  • 扇大橋駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
74万3,850
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
22万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 足立区東京都足立区本木北町9番35外
価格時点 2023
駅名 扇大橋駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 74万3,850
1平米当たり 1平米 22万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
3,760万
(131 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 94万8,822
1平米 28万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
3,760万
(131 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 94万8,822 円/坪
1平米 28万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、足立区内の街路条件が比較的良好な商業地域または住商混在地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者・中小法人事業者及び不動産開発業者等である。優良幹線道路沿い路線商業地域や駅前商業地域と比較すると繁華性や顧客量に劣り需要はやや弱い。取引の中心となる価格帯は、土地は250,000円/㎡~300,000円/㎡程度で背後の住環境良好な住宅地と大差はない価格水準である。

(2) 同一需給圏は東京23区北部のうち、鉄道駅からやや離れた主要道路沿いにある近隣型の商業地域及びそれに類する圏域と把握される。需要者の中心は自用の法人、個人の他に、投資目的の個人等である。コロナ禍が続いているものの、周辺住宅地の需要も比較的堅調であり、投資需要は安定的に推移している。地価水準については、需要者の業種、目的等により規模や負担力等が異なるため、総額、単価とも幅広いレンジとなっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 街路条件は比較的良好であるが繁華性に劣る商業地域で、2階以上を恒常的に店舗等に利用することは難しく、背後住宅地並みの賃料水準となるために収益価格は低位に試算された。周辺では投資用不動産としての取引はほとんどなく、大半が自己の事業や居住用等に使用する目的での取引である事を考慮し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、一般的要因や類似商業地の需給動向を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 標準地は、主要道路沿いにある近隣型の商業地域に存しているが、繁華性に劣るため、自用目的が中心であるが、投資目的の需要者も想定され、収益性も加味した価格形成がなされていると考えられる。本件では、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を重視し、収益価格も参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 扇大橋駅 東方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 39.6 坪 (131 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 足立区東京都足立区本木北町9番35外
標準地の範囲
30 m
西 0 m
30 m
50 m
標準的使用
標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 12.5 m
奥行き 10.5 m
面積 130 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 11m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から距離のある本木新道沿いの小規模店舗を中心とする近隣商業地域で、繁華性にやや劣り、建替えの際に住宅地化も見られる。需要は弱含みで、背後住宅地と同等程度の地価水準で推移すると予測する。

(2)近隣地域は、主要道路沿いに位置する近隣型の商業地域であり、当面は大きな変動なく推移すると予測する。コロナ禍等で懸念材料はあるものの、回復期待も強く、地価も安定的に推移するとみられる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 97万5,270
1平米 29万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 97万8,576
1平米 29万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 97万5,270
1平米 29万5,000
前年から次年への変動率 2.9 %
2022年
1坪 92万2,374
1平米 27万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 97万8,576
1平米 29万6,000
前年から次年への変動率 2.9 %
2019年
1坪 92万2,374
1平米 27万9,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)長期化する感染症の影響で廃業する小規模店舗も見られる。感染症の収束時期が不明確で景気減退の懸念もあり、需要の回復はやや遅れ気味である。

(2)低金利政策等の効果もあって、良好な環境が続いており、ウィズコロナの下でも不動産市場は安定的に推移している。

地域要因
(1)最寄駅から距離のある本木新道沿いの近隣商業地域で、地域要因の変動はない。

(2)鉄道駅からやや離れた主要道路沿いの近隣型の商業地域であり、繁華性に大きな変化はない。

個別的要因 (1)個別的要因に特に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R05(公)7931
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区本木北町9番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
38万8,269 円/平米
128万3,617 円/坪
推定価格 平米
40万694 円/平米
132万4,694 円/坪
標準価格 平米
29万5,715 円/平米
97万7,634 円/坪
査定価格 平米
29万6,000 円/平米
97万8,576 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 15.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R05(公)8504
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区本木北町9番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
34万2,153 円/平米
113万1,158 円/坪
推定価格 平米
35万1,049 円/平米
116万568 円/坪
標準価格 平米
30万4,730 円/平米
100万7,437 円/坪
査定価格 平米
30万5,000 円/平米
100万8,330 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R05(公)6743
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区本木北町9番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
31万920 円/平米
102万7,902 円/坪
推定価格 平米
32万248 円/平米
105万8,740 円/坪
標準価格 平米
28万3,405 円/平米
93万6,937 円/坪
査定価格 平米
28万3,000 円/平米
93万5,598 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R05(公)7365
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区本木北町9番35外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
18万7,706 円/平米
62万556 円/坪
推定価格 平米
27万5,660 円/平米
91万1,332 円/坪
標準価格 平米
29万6,090 円/平米
97万8,874 円/坪
査定価格 平米
29万6,000 円/平米
97万8,576 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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