路線価 (2023) 東京都足立区千住龍田町60-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住龍田町６０番５外
価格時点	2023 年
駅名	北千住駅 から 790m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5,450万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円 1平米 57万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,450万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円／坪 1平米 57万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線等「北千住」駅を最寄駅とする荒川及び隅田川に挟まれた千住地域内の商業地域。需要者の中心は、投資目的の個人又は法人のほかマンション事業者と想定される。地域内の店舗は小規模小売店舗が中心で「北千住」駅からやや遠いうえに新型コロナの影響もあってテナント店舗の出店は低調だが、投資需要を中心に需要は堅調である。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、足立区内を主とし北千住駅前通りまたはこれに準ずる街路沿いの商業地域。需要者の中心は、当該エリアに地縁的選好性を有する個人事業者のほか資金力を有する法人等も見込まれる。複数の大学の開校・定着や各種媒体によるエリア露出等から高い知名度を維持し、コロナ禍により減少した人通りも賑わいを取り戻した。中心価格帯を見出すのは困難性が伴うが、土地は１㎡当たり５５０千円～６５０千円程度になるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は事業者向けの自用店舗・事務所のほか、「北千住」駅からやや遠いものの賃貸用の店舗事務所ビルや店舗共同住宅も多く見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例が僅少で収集が困難であったため、同一需給圏の範囲を広げ、同種の取引事例を収集・採用した。一方、想定される需要者の観点から、店舗兼共同住宅として賃貸想定する収益価格を試算した。繁華性の高い商業地域では、収益目的の取引が中心であり、取引事例価格には収益性が反映されているものと思料される。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北千住駅西方
距離	790 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住龍田町６０番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	20 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	8 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模小売店舗の多い繁華性のやや弱い近隣商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持してゆくものと予測する。地価は、新型コロナの影響による市場停滞の後、直近では持ち直しつつある。 (2)北千住駅西方の北千住駅前通り沿いの商業地域として成熟しており、更に発展していくものと予測される。駅に近い商業地域の希少性等を背景に、需要は安定的で、地価は引き続き上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、供給面での制約等が地価にも影響を及ぼしている。 (2)ウィズコロナの日常が定着しつつある中で、景気は持ち直しが期待される。地価は、用途別・地域別等により個別性が強まっている。
地域要因
(1)小規模小売店舗が多く繁華性のやや弱い近隣商業地域で、北千住駅周辺の繁華性向上の影響も少なく、地域要因に特段の変化は認められない。 (2)北千住駅西方の北千住駅前通り沿いに存する商業地域である。コロナ禍により一時人出が減少したが、現在は賑わいを取り戻している。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)個別的要因について変動はなく、地域における標準的な画地である。同一需給圏内での市場競争力は中位程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）４６４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住龍田町６０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万2,980 円／平米 153万612 円／坪
推定価格 平米 坪	46万9,925 円／平米 155万3,572 円／坪
標準価格 平米 坪	60万927 円／平米 198万6,665 円／坪
査定価格 平米 坪	60万1,000 円／平米 198万6,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）６２０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住龍田町６０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万727 円／平米 152万3,163 円／坪
推定価格 平米 坪	45万196 円／平米 148万8,348 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,957 円／平米 194万480 円／坪
査定価格 平米 坪	58万7,000 円／平米 194万622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住龍田町６０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万4,265 円／平米 216万3,000 円／坪
推定価格 平米 坪	74万5,096 円／平米 246万3,287 円／坪
標準価格 平米 坪	90万3,147 円／平米 298万5,804 円／坪
査定価格 平米 坪	90万3,000 円／平米 298万5,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）６２１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住龍田町６０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,441 円／平米 153万8,748 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,957 円／平米 190万808 円／坪
標準価格 平米 坪	55万3,375 円／平米 182万9,458 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住龍田町６０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万5,912 円／平米 299万4,945 円／坪
推定価格 平米 坪	94万9,396 円／平米 313万8,703 円／坪
標準価格 平米 坪	84万4,658 円／平米 279万2,439 円／坪
査定価格 平米 坪	84万5,000 円／平米 279万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情