路線価 (2023) 東京都足立区綾瀬2-26-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区綾瀬２丁目２６番９
価格時点	2023 年
駅名	綾瀬駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4億1,900万 円 (612 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 226万4,610 円 1平米 68万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4億1,900万 円 (612 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 226万1,304 円／坪 1平米 68万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は足立区及び周辺区を含む都内城北及び城東地区を中心とする商業地域。需要者は駅至近の商業地のため資本力を有する法人及び不動産業者が中心となる。コロナ禍により需給は一時軟調となったが、駅至近の商業地で交通利便性に優れ高度利用が可能なため、マンション開発業者等の需要を背景に地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は、需要面積が多様であるためその把握は困難である。 (2) 同一需給圏は足立区内及び周辺区の商業地域一帯と判断した。需要者の中心は区内の事業者等であるが、画地規模によってはマンションディベロッパー等も需要者となりうる。商業地は土地の供給が少ないため、取引価格水準を把握し難く、幅広い価格帯での取引が見られる。地価の動きは上昇傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映した価格で、近隣地域及び代替競争関係にある同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方収益価格は収益性に着目した価格であり商業地においては重視すべき価格であるが標準地周辺は純粋に投資採算性のみで判断される地域ではないこと等によりやや収益価格が低位に求められた。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性をも考慮した取引が行なわれ、試算価格には収益性も反映されている。一方収益価格は不動産の価格の本質を形成するもので常に考慮されるべきであるが、想定要素が多く介在する面は否めない。上記を考慮して、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綾瀬駅南東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	185.1 坪 (612 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、共同住宅、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区綾瀬２丁目２６番９
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。 (2)店舗、共同住宅、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも同様の地域的特性を維持していくものと予測する。地価は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 226万7,916 円 1平米 68万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 235万3,872 円 1平米 71万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 226万7,916円 1平米 68万6,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 235万3,872円 1平米 71万2,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。ただし、海外景気の下振れや物価上昇等による景気への影響に十分注意する必要がある。 (2)新型コロナウイルス感染症による規制等が緩和される中、不動産の需要は再び活発化している。
地域要因
(1)駅至近の商業地で供給も限られている。地価水準は上昇傾向である。 (2)綾瀬駅東口に程近い商業地域である。近隣地域の地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)代替競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度については特段の変動はない。 (2)標準的であり、特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万2,839 円／平米 285万2,546 円／坪
推定価格 平米 坪	90万5,981 円／平米 299万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	68万3,244 円／平米 225万8,805 円／坪
査定価格 平米 坪	68万3,000 円／平米 225万7,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	339 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,520 円／平米 300万261 円／坪
推定価格 平米 坪	90万606 円／平米 297万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	68万3,831 円／平米 226万745 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万9,199 円／平米 201万4,012 円／坪
推定価格 平米 坪	67万3,325 円／平米 222万6,012 円／坪
標準価格 平米 坪	68万5,667 円／平米 226万6,815 円／坪
査定価格 平米 坪	68万6,000 円／平米 226万7,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,737 円／平米 193万9,753 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,610 円／平米 210万4,633 円／坪
標準価格 平米 坪	68万5,264 円／平米 226万5,483 円／坪
査定価格 平米 坪	68万5,000 円／平米 226万4,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬２丁目２６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万6,637 円／平米 167万4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,048 円／平米 169万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	69万1,957 円／平米 228万7,610 円／坪
査定価格 平米 坪	69万2,000 円／平米 228万7,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情