路線価 (2023) 東京都足立区栗原4-9-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区栗原４丁目９番７
価格時点	2023 年
駅名	大師前駅 から 890m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	9,360万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	9,260万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万6,936 円／坪 1平米 35万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区及び隣接市区の路線商業地域である。需要者の中心は、営業所・店舗用地等としての使用を目的とした自営業者又は投資目的の法人、個人等である。各種店舗や店舗付共同住宅等が混在する地域で、一定の商業性が認められる環境にある。地域内の取引の中心となる価格帯は、位置や規模等により格差が認められるため一概には把握し難い。 (2) 同一需給圏は、区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者の中心は、区内に地縁性を有する個人事業者や投資目的の個人又は法人で、画地規模によってはマンション分譲業者も想定される。最寄駅からやや距離があり、店舗の連たん性もやや劣るため、テナント店舗の出店はやや低調であるが、一定の需要は認められる。取引価格は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、足立区の路線商業地域内に位置する類似性の高い取引事例を収集して試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、近隣地域においては収益性を重視する投資目的の法人、個人等の需要者もいることから、本件では実証的な比準価格を重視しつつも、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は、事業者向けの自用店舗・事務所のほか、最寄駅からやや距離があるものの賃貸用の店舗ビルや店舗兼共同住宅も比較的多く見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、収益価格の相対的な信頼性はやや劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大師前駅北東方
距離	890 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所のほか住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区栗原４丁目９番７
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、尾竹橋通り沿いの路線商業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)尾竹橋通り沿いに飲食店舗や店舗兼共同住宅が見られる路線商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持していくものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万9,832 円 1平米 37万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格等の上昇が不動産市場に与える影響、円安による景況感への影響に注視すべきである。 (2)国内景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直している。不動産市況は持ち直しつつある。
地域要因
(1)各種店舗や店舗付共同住宅等が混在する路線商業地域であり、地域要因に特に変動はない。 (2)幹線道路沿いに飲食店舗や店舗兼共同住宅が多くみられる路線商業地域で、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区栗原４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,521 円／平米 119万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,723 円／平米 126万5,282 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,937 円／平米 122万9,624 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）６２１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区栗原４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,992 円／平米 110万872 円／坪
推定価格 平米 坪	34万984 円／平米 112万7,293 円／坪
標準価格 平米 坪	37万8,451 円／平米 125万1,159 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区栗原４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万575 円／平米 109万2,881 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,797 円／平米 117万2,959 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,865 円／平米 117万6,490 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区栗原４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,550 円／平米 101万6,760 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,372 円／平米 111万8,658 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,207 円／平米 126万6,882 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	289 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情