路線価 (2023) 東京都足立区千住橋戸町101外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住橋戸町１０１番外
価格時点	2023 年
駅名	千住大橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 235万566 円 1平米 71万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億7,200万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 234万648 円／坪 1平米 70万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京成本線「千住大橋」駅周辺のほか、東武伊勢崎線・千代田線沿線の駅前及び駅近くに広がる足立区内の商業地域である。需要者の中心は、自己使用又は投資目的の個人や法人のほか、マンション開発業者等である。駅至近の商業地域で利便性等に優れ、熟成度の高まりとともに積極的な需要が期待される。なお、中心価格帯は商業系不動産の特性を反映し、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、足立区内の普通商業地域、近隣商業地域及び路線商業地域であると判断した。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人・法人等の事業者またはマンション開発業者等が見込まれる。駅至近で利便性に優れるため、将来の発展性を有し需要は堅調に推移している。需要者の業種、目的等により規模等が異なるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、規範性のある取引事例を収集して求めており、市場性を反映した価格である。収益価格は投資採算性に着目した価格で、収益用不動産の取引では重視すべき価格である。収益価格が低位に求められたのは、標準地周辺では投資採算性のみが重視される地域ではないことに起因していると思料される。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域である。比準価格は、圏内の多数の類似する取引事例から試算されており、実証的であり精度が高い。一方、収益価格は店舗付共同住宅を建築することを想定して求められたものであり、商業地の地価水準を表しているといえる。本件においては、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益性を反映している収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千住大橋駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住橋戸町１０１番外
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	駅前広場　区道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「千住大橋」駅の駅前広場に面する商業地域として成熟しつつある。大規模マンションの開発等による人口及び店舗の増加により、今後も熟成度が高まっていくものと予測する。 (2)近隣地域は中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 236万7,096 円 1平米 71万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 241万3,380 円 1平米 73万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 236万7,096円 1平米 71万6,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 225万1,386円 1平米 68万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 241万3,380円 1平米 73万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 225万1,386円 1平米 68万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格等の上昇が不動産市場に与える影響、円安による景況感への影響に注視すべきである。 (2)景気は感染症の影響が和らぐもとで、回復見込みだが、感染症や資源価格、金融為替市場の動向等及びその経済への影響等を十分注視する必要がある。
地域要因
(1)千住大橋駅至近の商業地域であり、今後熟成度の高まりが期待される。 (2)中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域であり、地域要因の変動は認められない。当該地域の地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住橋戸町１０１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,265 円／平米 160万980 円／坪
推定価格 平米 坪	50万246 円／平米 165万3,813 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,752 円／平米 230万156 円／坪
査定価格 平米 坪	71万7,000 円／平米 237万402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住橋戸町１０１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,100 円／平米 193万7,647 円／坪
推定価格 平米 坪	60万9,544 円／平米 201万5,152 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,544 円／平米 201万5,152 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住橋戸町１０１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万3,462 円／平米 153万2,205 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,633 円／平米 154万5,995 円／坪
標準価格 平米 坪	68万8,708 円／平米 227万6,869 円／坪
査定価格 平米 坪	70万9,000 円／平米 234万3,954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住橋戸町１０１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,520 円／平米 300万261 円／坪
推定価格 平米 坪	90万606 円／平米 297万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,251 円／平米 233万1,560 円／坪
査定価格 平米 坪	72万6,000 円／平米 240万156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情