路線価 (2023) 東京都足立区綾瀬6-455-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区綾瀬６丁目４５５番１外
価格時点	2023 年
駅名	青井駅 から 740m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5億4,400万 円 (1668 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5億4,400万 円 (1668 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万7,756 円／坪 1平米 32万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内の古くからの工業地域、もしくは区内の準工業地域等である。需要者の中心は流通倉庫系の事業者であるが、規模によっては営業所等の敷地を求める事業者も需要者となりうる。高速ランプ「加平」に近いことから法人需要も旺盛であるが、供給が極端に少ないため、地価は上昇している。工業地としての中心価格帯を求めることは困難である。 (2) 同一需給圏は、東京都北東部及びこれに近接する周辺の埼玉県内の工業地域と判断した。需要者の中心は、関東または全国展開の工場経営者または倉庫経営者等である。また、幹線道路沿いの画地は、沿道商業施設地等としての需要も考えられる。供給が少ないため、中心価格帯を示すことは困難である。高速道路ＩＣに近い利便性に優る工業地の需要は堅調であり、コロナ禍以降の宅配ニーズの高まりは継続しており、都心に近接した物流拠点の需要も堅調である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工業地に係る取引事例の件数は少ないものの、価格牽連性を有する類似地域における取引事例を収集・選択し、市場性を十分に反映した比準価格を求めることができた。一方、収益価格は賃貸事例が少ないことに加え、想定要素が多く介在する面を否定できない。上記より本件では比準価格がより説得力を有すると判断して、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、倉庫等が存する工業地域である。同一需給圏内の主な需要は、賃貸し収益を獲得する目的よりも自用目的の需要が中心である。したがって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格は参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	青井駅　東方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	504.5 坪 (1668 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の倉庫、営業所等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区綾瀬６丁目４５５番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	100 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層倉庫地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	37 m
面積	1665 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中小規模の倉庫等が多い工業地域であり、今後しばらくは現状の地域要因のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動要因はなく、今後とも現状のまま推移すると予測する。都心近接の物流用地の需要は、堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、供給面での制約等が地価にも影響を及ぼしている。 (2)国内景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあり、緩やかに持ち直している。不動産市況は持ち直しつつある。
地域要因
(1)周辺にはマンション等もみられるが、近隣では倉庫、営業所としての利用も多くみられる。地価は上昇している。 (2)周辺には住宅も見られるものの、近隣地域内は倉庫・事業所が中心である。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)標準的であり、個別的要因に特に変動はない。 (2)標準的であり、個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬６丁目４５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万5,715 円／平米 87万8,454 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,305 円／平米 83万4,120 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,441 円／平米 101万9,706 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬６丁目４５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,131 円／平米 97万2,397 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,689 円／平米 96万7,630 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,202 円／平米 100万8,998 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬６丁目４５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,224 円／平米 80万793 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,124 円／平米 83万6,828 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,856 円／平米 114万94 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬６丁目４５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,331 円／平米 90万326 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,628 円／平米 90万4,614 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,790 円／平米 123万2,444 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）４６４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区綾瀬６丁目４５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万54 円／平米 95万8,919 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,725 円／平米 98万973 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,725 円／平米 98万973 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火規制区域
特別な事情