路線価 (2023) 東京都足立区堀之内2-2-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区堀之内２丁目２番８外
価格時点	2023 年
駅名	江北駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円／坪 1平米 22万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足立区内の中低層の倉庫や工場等が見られる工業地域。主たる需要者は、地縁性を有する個人又は法人事業者等。需給動向については、供給は工場等の廃止等、需要は工場や倉庫としての利用を前提とするものが多い。新型コロナの影響下においても、物流適地については比較的堅調な需要が認められる。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は足立区及び周辺市区の工業地域。需要者の中心は自用の法人、投資目的の法人等である。新型コロナウィルス感染症の発生以前から流通業務倉庫への需要は底堅かったが、今後はより一層需要が強まっていくものとみられる。市場において取引の中心となる価格帯は、規模、用途等に応じて異なるため幅広いレンジとなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場では工場・作業所・倉庫等の自用目的での取引が中心で事例も比較的多く、賃貸用の倉庫等も散見されるものの、収益性の規範性は低い。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は足立区内工業地域の信頼性ある取引事例が複数得られ、市場の実態を反映しており説得力に富む。収益価格は倉庫の賃貸を想定したが、比準価格との乖離が大きい。近隣地域を含む周辺地域で工場、倉庫等の用途は自用の取引が中心で、投資採算性でのみ判断される地域ではないため収益価格は相対的に信頼性が劣る。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江北駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	178.5 坪 (590 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、工場等のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区堀之内２丁目２番８外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層倉庫地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	23 m
面積	570 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の倉庫や工場等のほか、戸建住宅も散見される工業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。地価は、新型コロナが落ち着きを見せつつある中で、強含みで推移している。 (2)工場、作業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。周辺に戸建住宅やアパートも見られるが、住宅への転換が進む要因は少ないため今後も現状を維持すると見込まれる。地価水準は上昇傾向がやや強まっていくと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄まりつつあるが、物価高や円安の影響に加え日銀の金融政策の動向に注意が必要である。 (2)世界的なインフレやエネルギーの供給不安が国内の景気を下押しする懸念があるが、不動産市場では需要が強まっており、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)中低層の倉庫や工場等のほか戸建住宅も散見される工業地域で、当面現状を維持してゆくものと予測する。 (2)事業所、倉庫等を中心とした地域で、地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区堀之内２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,331 円／平米 90万326 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,628 円／平米 90万4,614 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,902 円／平米 90万5,520 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７９３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区堀之内２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,487 円／平米 54万488 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,124 円／平米 70万1,282 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,592 円／平米 76万8,949 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区堀之内２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,784 円／平米 63万4,038 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,253 円／平米 65万2,118 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,844 円／平米 69万3,744 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）９３９３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区堀之内２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万5,715 円／平米 87万8,454 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,305 円／平米 83万4,120 円／坪
標準価格 平米 坪	22万739 円／平米 72万9,763 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情