路線価 (2023) 東京都葛飾区奥戸6-463-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
価格時点	2023 年
駅名	小岩駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万5,926 円 1平米 27万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,000万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円／坪 1平米 27万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武線沿線の江戸川・葛飾区内の住宅地域で、駅から徒歩限界域の地域が代替性が高い。需要者は両区内居住の個人が中心で、地域外からの転入も見られる。駅から距離があり生活利便性でやや劣る住宅地となっており、駐車場等の未利用地も見られる。駅周辺と比較して価格水準が低いが、値ごろ感から価格は上昇している。新築の戸建物件は敷地１００㎡以下で総額４０００万円前後を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏はＪＲ総武線及び京成本線の沿線で、概ね葛飾区の南部に存する住宅地域である。需要者の中心は、葛飾区内を中心に隣接する区や市に居住する３０代から４０代の一次取得者層が多くを占める。最寄駅からはやや距離を有する街区が整然とした既成の住宅地域であり、小規模な宅地分譲が行われる程度である。市場の中心価格帯は、土地が２５００万円程度、新築の戸建住宅が４０００万円～５０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は新小岩及び小岩駅圏の住宅地の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺には投資用物件は少なく地主による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから比準価格よりもやや低位に試算された。収益性よりも立地や住環境に重きを置く市場であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引の中心は自用目的であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証的な比準価格が得られた。一方、賃貸物件として共同住宅も見られるがその数は少なく、収益性より居住の快適性を重視する当該地域においては、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小岩駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業を施行すべき区域内のため、都市計画法第５３条の適用を受ける。
街路	基準方位北７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新中川に近く、街区が整然とした最寄駅から徒歩限界域の既成の住宅地。一般住宅のほか事業所や駐車場も見られる。当面は現状を維持するものと予測される。 (2)新中川に近い街区が整然とした既成の住宅地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉方面への流出も多く人口は停滞している。金融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。 (2)葛飾区内の人口は微増傾向が続いている。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)小岩駅徒歩圏限界域に位置し、住宅のほか事業所も多く見られる地域。駅から離れた川沿いに立地するが、割安感から取引価格は上昇傾向にある。 (2)最寄り駅からやや距離を有する住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5116 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,833 円／平米 82万5,948 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,812 円／平米 83万2,490 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,304 円／平米 86万7,177 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,225 円／平米 110万1,642 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,490 円／平米 107万9,376 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,055 円／平米 90万9,332 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,262 円／平米 96万6,218 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,552 円／平米 96万7,177 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,993 円／平米 87万6,067 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万117 円／平米 99万2,187 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,346 円／平米 97万3,108 円／坪
標準価格 平米 坪	27万290 円／平米 89万3,579 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都葛飾区奥戸６丁目４６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万626 円／平米 89万4,690 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,901 円／平米 87万5,763 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,571 円／平米 81万8,470 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情