路線価 (2023) 東京都葛飾区金町2-1249-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
価格時点	2023 年
駅名	金町駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	5,730万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,710万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万3,876 円／坪 1平米 34万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、葛飾区及びその周辺区を中心とした住宅地域で、特にＪＲ常磐線・京成線沿線地域との代替性が高い。主たる需要者は地縁的選好を有する地元在住者の外、他地域からの転入も増えている。駅周辺の再開発事業は、南口駅前地区の完成後、さらに北口エリアで事業が進行中で、今後も生活利便性の向上が予測される。市場における中心価格帯は、新築戸建の場合５０百万円前後であるが、共同住宅等では総額の高い取引もみられる。 (2) 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心とする葛飾区北部の住宅地域となる。主たる需要者は、葛飾区内に居住する一次取得者層であるが、他区部や周辺市域からの転入も認められる。取引は戸建用地または建売住宅が大半で、駅徒歩圏に位置する地域は市場参加者の購入意欲も回復し需給関係は概ね安定している。土地を細分化した取引が主流となる傾向にあり、土地は８０～１００㎡程度で２，８００万円～３，８００万円、新築戸建が４千万円台が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅、共同住宅の外、工場・作業所もみられる混在住宅地域であったが、徐々に住居系用途中心に移行している。市場では収益用不動産の取引も増加傾向にあるが、主たる取引は自己使用目的であるため、調整にあたっては、金町・柴又駅勢圏の住宅地域から得られた取引事例に基づいて試算された比準価格を標準として、収益価格を参考に、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺では自用目的の不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例によりアプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	金町駅南方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)金町駅から徒歩圏内の住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルスの収束は見えていないものの住宅需要は堅調、供給不足も相俟って地価水準は緩やかな上昇傾向にある。 (2)金町駅徒歩圏の低層住宅地域。混在地から住宅地へと移行してきたが、今後の地域要因は現状のまま推移するものと思料する。周辺においてはコロナ禍の動揺も落ち着き、需要は安定して推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万6,936 円 1平米 35万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年をピークに減少していた葛飾区の人口は直近微増に転じている。不動産市場においては、取引件数は低水準ながら、価格はやや上昇傾向。 (2)行動制限が緩和され、コロナ禍から市場は落ち着きを見せている。景気回復期待から土地の需要が回復しており、地価上昇が継続している。
地域要因
(1)金町駅前再開発の影響は直接的には認められず、地域要因に特段の変動はない。 (2)駅徒歩圏に位置し安定した需要が認められる。在宅ワークの拡大により混在地域から住宅地への移行が進んでいる。
個別的要因	(1)地域内の工場兼居宅が取り壊される等、住居系用途への移行がさらに進んでいる。 (2)代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万3,637 円／平米 97万764 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,247 円／平米 94万3,027 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,714 円／平米 102万3,914 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,623 円／平米 112万2,794 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,704 円／平米 110万9,837 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,905 円／平米 113万3,644 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5119 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,056 円／平米 110万1,083 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,867 円／平米 115万3,354 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,657 円／平米 118万9,026 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万1,064 円／平米 119万3,678 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,445 円／平米 116万1,877 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,797 円／平米 116万3,041 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,151 円／平米 95万2,627 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,482 円／平米 109万9,185 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,765 円／平米 113万3,181 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情