路線価 (2023) 東京都葛飾区東新小岩5-462-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
価格時点	2023 年
駅名	新小岩駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7,080万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万2,646 円 1平米 39万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,080万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万2,646 円／坪 1平米 39万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ総武線新小岩駅を中心に、ＪＲ総武線沿線各駅及び京成押上線沿線各駅を最寄駅とする葛飾区、江戸川区内の住宅地域となる。需要者は、葛飾区、江戸川区内に居住する個人及び建売業者等のほか、区外からの転入者も見られる。土地価格は、コロナ禍での社会経済活動が進む中、上昇となった。更地より建付地としての取引が多く見られ、取引価格は新築建売住宅で４，５００万円から６，０００万円程度の物件が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は江戸川区及び葛飾区内のＪＲ総武線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人で、周辺地域からの流入も見られる。リモートワークの広がりと低金利政策の継続によって、住宅に対する需要は利便性が高い住宅地を中心に回復してきていると考えられる。市場の中心価格帯は、土地は２，５００万円から４，０００万円程度であり、新規戸建住宅では４，５００万円から６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、一般住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となっていて、地域の賃貸市場においては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収益性より居住の快適性を重視する地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己利用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地は新小岩駅から徒歩圏内で、賃貸用共同住宅が周辺に存在するものの、居住の快適性及び生活の利便性を重視する住宅地域のため、土地価格に見合う投資市場が形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。従って、規範性の高い比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新小岩駅北方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測する。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。 (2)一般住宅、アパート、店舗等が混在する熟成した住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価水準は、当面は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 132万5,706 円 1平米 40万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 132万5,706円 1平米 40万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万9,012円 1平米 40万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、葛飾区内の住宅地価格は上昇傾向にある。 (2)葛飾区の人口は微増傾向に転じている。ウィズコロナの下で、経済活動の正常化に伴い、利便性の高い住宅地を中心に不動産需要が回復している。
地域要因
(1)特記すべき変動要因は認められない。新小岩駅から徒歩１０分以内の住宅地域に所在し、利便性は比較的良好である。 (2)最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域である。居住環境に特段の変化は見られない。地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5121 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,761 円／平米 113万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,999 円／平米 109万7,589 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,196 円／平米 123万480 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5121 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,092 円／平米 144万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,233 円／平米 144万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,842 円／平米 129万8,736 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万5,481 円／平米 117万5,220 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,647 円／平米 113万9,403 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,516 円／平米 126万4,598 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区東新小岩５丁目４６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,661 円／平米 138万787 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,865 円／平米 137万8,156 円／坪
標準価格 平米 坪	39万8,914 円／平米 131万8,810 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情