路線価 (2023) 東京都葛飾区堀切4-60-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区堀切４丁目６０番６
価格時点	2023 年
駅名	堀切菖蒲園駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万7,838 円 1平米 32万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万4,532 円／坪 1平米 32万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区内の京成本線及び京成押上線沿線の住宅地域で、特に堀切菖蒲園駅を最寄り駅とする住宅地域の代替性が高い。需要者は、当圏域に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心である。宅地供給の少ない熟成した住宅地域であるが、駅徒歩圏で需要は底堅く、需給関係は概ね安定している。土地は８０㎡程度で２，５００～３，０００万円程度、新築の戸建物件は４，５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は葛飾区内の京成本線もしくは京成押上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人で、周辺地域からの流入も見られる。既成の住宅地区で供給は限定されている。リモートワークの広がりと低金利政策の継続によって、住宅需要は、前年に引き続き回復してきていると考えられる。市場の中心価格帯は、土地は２，０００万円から３，５００万円程度であり、新規戸建住宅では３，５００万円から５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、京成本線沿線の規範性の高い住宅地の取引事例から実証的に試算された。一方、自己の居住を目的とする取引が多い住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格の説得力は劣る。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地は堀切菖蒲園駅から徒歩圏内にある居住の快適性及び生活の利便性を重視する住宅地域であるため、賃料水準が相対的に低めにおさえられ、収益価格はやや信頼性に欠けると考えられる。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	堀切菖蒲園駅西方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区堀切４丁目６０番６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とした地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地域であり、地価水準はしばらく緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)一般住宅等の建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価水準は、当面は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万7,674 円 1平米 32万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微増傾向で、高齢化率は２３区中２番目に高い。金利の先行きが懸念されるが、住宅需要は概ね堅調で、地価は総じて上昇基調にある。 (2)葛飾区の人口は微増傾向に転じている。ウィズコロナの下で、経済活動の正常化に伴い、利便性の高い住宅地を中心に不動産需要が回復している。
地域要因
(1)堀切菖蒲園駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、需給関係は概ね安定的に推移している。 (2)最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であって、居住環境に特段の変化は見られない。地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目６０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,601 円／平米 109万9,579 円／坪
推定価格 平米 坪	33万971 円／平米 109万4,190 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,314 円／平米 110万5,242 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5117 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目６０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,406 円／平米 109万5,628 円／坪
推定価格 平米 坪	33万762 円／平米 109万3,499 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,577 円／平米 105万6,522 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目６０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万134 円／平米 109万1,423 円／坪
推定価格 平米 坪	33万134 円／平米 109万1,423 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,247 円／平米 101万2,453 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切４丁目６０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万915 円／平米 96万1,765 円／坪
推定価格 平米 坪	28万3,988 円／平米 93万8,864 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,035 円／平米 100万8,446 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情