路線価 (2023) 東京都葛飾区西亀有3-94-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区西亀有３丁目９４番２
価格時点	2023 年
駅名	亀有駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,810万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万4,040 円／坪 1平米 34万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線亀有駅を中心に、葛飾区、足立区内におけるＪＲ常磐線、京成本線沿線の住宅地域と判断される。住環境が良好な地域であり、不動産の市場流通性は高い。需要者は、都心への通勤者層及び建売業者等が主になる。土地価格は、コロナ禍での社会経済活動が進む中、上昇となった。更地より建付地としての取引が多く、取引価格は新築建売住宅で４，５００万円から５，５００万円程度の物件が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線の綾瀬・亀有駅、京成本線お花茶屋駅等を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人または法人等である。アリオ亀有等商業施設の利便性から、徒歩１５分程度までは底堅い需要があり需給は安定推移し地価は上昇傾向にあるが、規模の小さな取引が増加しつつある。市場での需要の中心価格帯は、土地で、２５００～３８００万円、新築戸建住宅で４０００～５０００万円台前半程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、地域の賃貸市場においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収益性よりも居住の快適性が重視される地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、やや広域的に採用した事例から求めたが、いずれも厳選した規範性の高い事例で地域の実情を反映し実証的で信頼性が高い。一方、当該地域にはアパートも見られるが、地主による土地活用等が大半で収益物件自体の取引は少ない。市場での取引は自用目的の戸建住宅が中心で居住の快適性等が重視され価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	亀有駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区西亀有３丁目９４番２
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測する。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。 (2)一般住宅、アパート等が見られる住宅地域で、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、直近、大規模金融緩和の修正があり、また、新型コロナ未収束ながら、やや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 116万406 円 1平米 35万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 116万406円 1平米 35万1,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、葛飾区内の住宅地価格は上昇傾向にある。 (2)物価高騰やそれに伴う金利先高観で景気の先行きは不透明であるが、現状はまだ低金利下にあり、不動産需要は堅調で、区内の住宅地地価は上昇傾向。
地域要因
(1)特記すべき変動要因は認められない。亀有駅からは幾分距離があるものの、住環境の良好な地域となっている。 (2)亀有駅から徒歩圏内で、駅近の喧騒とは無縁の落ち着いた雰囲気で、地域要因に変動はない。新型コロナ未収束ながら、需要堅調で、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5115 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有３丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,027 円／平米 109万7,681 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,343 円／平米 111万1,950 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,740 円／平米 112万3,180 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5121 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有３丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万554 円／平米 132万4,232 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,761 円／平米 134万1,446 円／坪
標準価格 平米 坪	36万997 円／平米 119万3,456 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有３丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万5,417 円／平米 110万8,889 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,692 円／平米 112万3,022 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,516 円／平米 106万9,544 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5121 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有３丁目９４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,767 円／平米 130万5,100 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,008 円／平米 124万9,694 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,360 円／平米 115万4,984 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情