路線価 (2023) 東京都葛飾区四つ木4-128-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区四つ木４丁目１２８番２
価格時点	2023 年
駅名	四ツ木駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,540万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,540万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万8,740 円／坪 1平米 29万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葛飾区内の主に京成本線、京成押上線沿線の住宅地域。需要者は地縁のある地域居住者、都心へ通勤する一次取得者層となる。駅から徒歩圏の住宅地域としては、値ごろ感のある価格帯であり、一定の需要が見込める一方、既に利用の進んだ住宅地域で大型の新規宅地供給はなく、需給関係は安定している。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額３，５００万円～４，５００万円程度となる。 (2) 同一需給圏は葛飾区内の京成押上線・京成本線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人又は法人であるが、職住接近性を志向する同一需給圏外からの転入者も見られる。台風等に伴う水害に対する懸念が内在するものの、居住環境は安定的である。未だにコロナ禍の影響下にあるものの、不動産市場は好調を維持している。新築戸建住宅は４５～５０百万円、土地は３０～４０百万円の物件が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏は低層住宅が中心の地域で、対象不動産と競合・代替関係にある四つ木地区を中心とした住宅地域で成約した実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地は中小規模の戸建住宅が多い地域に所在している。規模が纏まった画地については賃貸用共同住宅や分譲マンションの用地としての需要も見られるが、標準地程度の面積帯の物件は自用の戸建用地としての需要が中心であり、居住の快適性が重視される傾向にある。従って、実証的な性格の強い比準価格を重視し、理論性を指向する収益価格を関連付け、さらに代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四ツ木駅北方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区四つ木４丁目１２８番２
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅、工場等が混在する住宅地域で特段の変動要因はなく、当面は現状の環境で推移するものと予測する。駅徒歩圏の住宅地域で、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)葛飾区全体に水害に対する懸念が内在するものの、価格時点現在において特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万5,188円 1平米 29万8,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万5,188円 1平米 29万8,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)葛飾区の人口は微増傾向にある。景気が緩やかに持ち直す中、低金利を背景に住宅市場は堅調に推移している。 (2)葛飾区の人口は直近では微増傾向にある。ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているが、物価や金利の動向には注視を要する。
地域要因
(1)一般住宅、工場等が混在した住宅地域で地域要因に大きな変動はない。一定の需要のある地域で、需給関係は安定している。 (2)四ツ木駅勢圏に所在する住宅地域として、相応の需要が認められる。居住環境等は安定的であり、不動産市場は好調を保っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)四ツ木駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は概ね中位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１０７Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区四つ木４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万379 円／平米 99万3,053 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,851 円／平米 99万7,919 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,204 円／平米 94万9,496 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０６Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区四つ木４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万964 円／平米 79万6,627 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,710 円／平米 94万4,557 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,881 円／平米 93万5,205 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区四つ木４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,546 円／平米 103万9,889 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,404 円／平米 102万2,890 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,670 円／平米 97万4,179 円／坪
査定価格 平米 坪	30万6,000 円／平米 101万1,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5117 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区四つ木４丁目１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,287 円／平米 68万1,985 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,720 円／平米 85万5,328 円／坪
標準価格 平米 坪	28万912 円／平米 92万8,695 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情