路線価 (2023) 東京都葛飾区堀切8-164-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区堀切８丁目１６４番２３
価格時点	2023 年
駅名	綾瀬駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万9,914 円 1平米 36万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万9,914 円／坪 1平米 36万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線から京成本線にかけての区内北部及び隣接区の駅徒歩圏内の住宅地域。需要者は区内居住の個人が中心で、区外からの転入もある。綾瀬駅は地下鉄の始発駅のため徒歩圏内の住宅地は人気が高い。近隣は駅からやや遠く、事業所等も見られる地域であるが、住宅の需要は底堅い。低金利を背景とした住宅需要の高まりにより、価格は上昇している。新築の戸建物件は敷地１００㎡以下で総額５０００万円台を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ常磐線及び京成本線各駅を最寄とする葛飾区北部の住宅地域であるが、特に綾瀬駅徒歩限界圏の地域との代替性が高い。需要の中心は、都心部へ通勤する個人や宅地開発を行う不動産業者等である。綾瀬駅勢圏の地域は利便性等に優るため人気が高く、住宅需要は安定的に推移し、地価は昨年と比べて上昇傾向で推移している。取引は土地建物一体のものが多く見受けられ、小規模な新築戸建住宅の場合、総額で４，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は常磐線と京成本線の間に広がる住宅地の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺には投資用物件は少なく地主による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、比準価格よりもやや低位に試算された。収益性よりも立地や住環境に重きを置く市場であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、類似標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は標準地と同じ堀切エリア及びその周辺の取引事例により試算されており、地域の実勢を反映している。一方、収益価格は上昇基調にある建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等の影響でやや低位に試算された。近隣地域では自己利用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	綾瀬駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区堀切８丁目１６４番２３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一般住宅のほか共同住宅も見られる駅徒歩圏内の住宅地域。住宅需要は堅調で、安定的な需要が期待できる。地域要因は特段の変動は見当たらず、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。 (2)人気の高い綾瀬駅勢圏の混在住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。綾瀬駅からやや離れているが、住環境が良好な地域であるため、住宅需要も安定的に推移し、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 123万9,750 円 1平米 37万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 123万9,750円 1平米 37万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東京郊外住宅地として需要は底堅いが、千葉方面への流出も多く人口は停滞している。金融緩和政策の継続で不動産市況は強含み。 (2)今後の物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要であるが、住環境や利便性の良好な住宅地やマンション適地は供給も少なく底堅い動きを見せている。
地域要因
(1)綾瀬駅徒歩圏に位置し、共同住宅も見られる地域。戸建住宅を中心に住宅需要は高く、取引価格は上昇傾向にある。 (2)綾瀬駅からやや離れた既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。綾瀬駅勢圏の地域は人気が高く、地価は昨年と比べて上昇傾向にある。
個別的要因	(1)標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切８丁目１６４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,002 円／平米 133万8,937 円／坪
推定価格 平米 坪	41万5,147 円／平米 137万2,476 円／坪
標準価格 平米 坪	36万997 円／平米 119万3,456 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	182 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5121 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切８丁目１６４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万554 円／平米 132万4,232 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,761 円／平米 134万1,446 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,686 円／平米 117万2,592 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都葛飾区堀切８丁目１６４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,714 円／平米 151万3,202 円／坪
推定価格 平米 坪	47万97 円／平米 155万4,141 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,797 円／平米 123万2,467 円／坪
査定価格 平米 坪	39万1,000 円／平米 129万2,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区堀切８丁目１６４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,727 円／平米 118万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,528 円／平米 124万8,108 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,169 円／平米 118万801 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情