路線価 (2023) 北海道苫小牧市字勇払37-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市字勇払３７番１８外
価格時点	2023 年
駅名	勇払駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	152万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,191 円 1平米 5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	149万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,861 円／坪 1平米 5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市東部の勇払地区・沼ノ端地区の住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半であり、特に地縁的選好性を有する勇払地区の居住者・小規模法人が主体である。本近隣地域は市の主要市街地とはやや離れて市街地を形成している地区であり、利便施設も充実していないところから、不動産の取引動向はやや低調である。取引価格は、土地で１５０万円程度、中古物件で総額５００万～７００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は郊外の既成住宅地域であり、特に同価格帯の住宅地との代替性が強い。主たる需用者は戸建住宅の建築を目的とした個人である。低金利等ではあるが、郊外部の地域は利便性等で劣るため引き合いは弱く、宅地需要は依然弱含みである。なお、中心となる価格帯は概ね土地価格で坪１万円台中頃から１万円台後半程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、勇払地区の自用の戸建住宅が多い地域であり、アパート等の賃貸物件の収益性が期待できない地域であるところから収益価格の試算は行わず、本件においては比準価格を採用することが相当と判断し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格の査定では規範性を有する４事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討、地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勇払駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	88.3 坪 (292 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い普通住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市字勇払３７番１８外
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	22 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	海沿いに近い既成住宅地域
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)苫小牧市東部郊外の既成住宅地域であり、工業地にも近いため住環境としてはやや劣る。利便性にも劣っているため不動産需要はやや弱いが、地価は割安感、底値感からほぼ横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)苫小牧市郊外に位置する住宅地域である。周辺の事業所に勤務する個人等が需要者で、市場が限定的であることから、地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万7,191 円 1平米 5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万6,861 円 1平米 5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万6,861円 1平米 5,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 1万7,191円 1平米 5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は小康状態にあり、苫小牧市の経済活動、不動産市況は従来の動きに戻りつつある。近年、市東部（勇払は除く）の地価上昇が顕著である。 (2)市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあるが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調である。
地域要因
(1)主要な市街地からやや離れた郊外部の市街地（勇払地区）に位置しているため、利便性等の面で人気の薄い住宅地域である。 (2)市内住宅地の需要は利便性に優る東部地区が中心であり、郊外部に位置し利便性で劣る地域は依然弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払３７番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,815 円／平米 1万9,224 円／坪
推定価格 平米 坪	5,612 円／平米 1万8,553 円／坪
標準価格 平米 坪	5,355 円／平米 1万7,704 円／坪
査定価格 平米 坪	5,410 円／平米 1万7,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払３７番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,597 円／平米 1万8,504 円／坪
推定価格 平米 坪	5,229 円／平米 1万7,287 円／坪
標準価格 平米 坪	4,990 円／平米 1万6,497 円／坪
査定価格 平米 坪	5,040 円／平米 1万6,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払３７番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,188 円／平米 1万7,152 円／坪
推定価格 平米 坪	5,003 円／平米 1万6,540 円／坪
標準価格 平米 坪	5,211 円／平米 1万7,228 円／坪
査定価格 平米 坪	5,260 円／平米 1万7,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払３７番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,291 円／平米 7,574 円／坪
推定価格 平米 坪	4,348 円／平米 1万4,374 円／坪
標準価格 平米 坪	5,368 円／平米 1万7,747 円／坪
査定価格 平米 坪	5,420 円／平米 1万7,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払３７番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,034 円／平米 1万30 円／坪
推定価格 平米 坪	4,132 円／平米 1万3,660 円／坪
標準価格 平米 坪	4,925 円／平米 1万6,282 円／坪
査定価格 平米 坪	4,970 円／平米 1万6,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情