路線価 (2023) 東京都葛飾区新宿2-3247-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区新宿２丁目３２４７番３
価格時点	2023 年
駅名	亀有駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,110万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万2,456 円／坪 1平米 27万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は葛飾区内のＪＲ常磐線及び京成本線沿線の住宅地域。需要者は地元及び周辺区の１次取得者層を中心に、買替層も見られる。駅から距離があるが、大型商業施設に近い利便性の良好な住宅地域で、駅周辺部よりは値ごろ感もあり、一定の需要がある一方、既に利用の進んだ住宅地域で大型の新規宅地供給はなく、需給関係は安定している。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額３，５００～４，５００万円台となる。 (2) 同一需給圏は、葛飾区内のＪＲ常磐線及び京成本線沿線の住宅地域で、特に亀有駅又は金町駅を最寄り駅とする住宅地域の代替性が高い。主たる需要者は、当圏域に地縁性を有する一次取得者層である。駅からやや距離があるが、住環境は良好で、他地域と比較して割安感があるため、需要は比較的安定している。近年は土地を細分化する傾向にあり、土地は８０㎡～１００㎡程度で２，５００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円台前半が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏は戸建住宅利用が中心の地域で、対象不動産と競合・代替関係にある新宿、亀有地区の住宅地域で成約した実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、新宿地区及びその周辺地区の住宅地域から規範性の高い取引事例を採用のうえ試算されており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、自己の居住を目的とする取引が多い住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格の説得力は劣る。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	亀有駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区新宿２丁目３２４７番３
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状の環境で推移するものと予測する。駅からは距離があるが、値ごろ感のある住宅地域で、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当面は現状を維持するものと予測する。需要は概ね安定しており、地価水準はしばらく緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)葛飾区の人口は微増傾向にある。景気が緩やかに持ち直す中、低金利を背景に住宅市場は堅調に推移している。 (2)当区の人口は微増傾向で、高齢化率は２３区中２番目に高い。金利の先行きが懸念されるが、住宅需要は概ね堅調で、地価は総じて上昇基調にある。
地域要因
(1)一般住宅を中心とした住宅地域で地域要因に大きな変動はない。駅から距離があるが、一定の需要のある地域で、需給関係は安定している。 (2)熟成した普通住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、需給関係は概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新宿２丁目３２４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,831 円／平米 96万4,793 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,622 円／平米 95万878 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,536 円／平米 93万4,064 円／坪
査定価格 平米 坪	28万8,000 円／平米 95万2,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１０３Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新宿２丁目３２４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万552 円／平米 86万1,385 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,901 円／平米 100万8,003 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,264 円／平米 89万6,799 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１１１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新宿２丁目３２４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万839 円／平米 109万3,754 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,655 円／平米 106万6,697 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,779 円／平米 94万1,479 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１１３Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区新宿２丁目３２４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,456 円／平米 99万2 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,942 円／平米 101万4,750 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,151 円／平米 85万3,447 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情