路線価 (2023) 東京都葛飾区西亀有1-19-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区西亀有１丁目１９番２２
価格時点	2023 年
駅名	亀有駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,860万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万7,510 円／坪 1平米 33万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心とする葛飾区内の住宅地域となる。主たる需要者は、葛飾区内に居住する一次取得者層であるが、他区部や周辺市域からの転入も認められる。取引は戸建用地または建売住宅が大半で、駅徒歩限界圏に位置する住宅地においても相対的割安感から需要は回復傾向が見られる。土地を細分した宅地供給が多くなる傾向にあり、土地は８０～１００㎡程度で２５～３５百万円、新築戸建が４０百万円台が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は葛飾区北中部の住宅地域。特に西亀有エリアの各鉄道駅から徒歩限界域との代替性が高い。需要者の中心は居住経験又は地縁のある一次取得者、買替層並びに地場に精通する不動産業者。亀有駅及び綾瀬駅からやや離れた立地であるが、閑静な居住環境にある。昨年末の日銀金融政策変更報道以降、金利上昇圧力が強まりつつあり、今後の市況への影響が注視される。区内徒歩圏外の新築戸建成約価格は、３５～４５百万円が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺では自用の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例によりアプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、基準容積率が低く土地の有効利用度及び投資採算性が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域特性が類似する西亀有エリアの事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、最寄駅からやや離れた立地特性並びに近時建築費等の上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	亀有駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区西亀有１丁目１９番２２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)亀有駅徒歩限界圏の低層住宅地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状のまま推移と予測される。コロナ禍の影響も落ち着き、地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。 (2)低層の戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。亀有駅からの徒歩アプローチはやや劣るが、割安感がある。コロナ禍も収束しつつあり、地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 113万7,264 円 1平米 34万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限が緩和され、コロナ禍から市場は落ち着きを見せている。景気回復期待から土地の需要が回復しており、地価上昇が継続している。 (2)区内人口は、直近１年間で微増傾向にある。海外金利上昇に伴い国内金利の上昇圧力は強まりつつあるが、地価は総じて強含み傾向で推移している。
地域要因
(1)徒歩限界圏に位置する住宅地域であるが、在宅ワークの拡大による需要の回復も見られ地価は堅調な状況になっている。 (2)西亀有せせらぎ公園に面しており、住環境は概ね良好である。特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)代替・競争関係にある不動産との比較において、価格に影響する変動要因は認められず、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。規模がやや大きな画地であり、総額面での競争力は中以下である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１０５Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有１丁目１９番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,110 円／平米 133万9,294 円／坪
推定価格 平米 坪	40万1,215 円／平米 132万6,417 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,271 円／平米 118万1,138 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有１丁目１９番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,027 円／平米 109万7,681 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,343 円／平米 111万1,950 円／坪
標準価格 平米 坪	34万428 円／平米 112万5,455 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有１丁目１９番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万177 円／平米 112万4,625 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,011 円／平米 118万278 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,673 円／平米 107万63 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有１丁目１９番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万5,666 円／平米 120万8,892 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,464 円／平米 125万1,202 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,042 円／平米 118万381 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5119 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区西亀有１丁目１９番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,991 円／平米 122万9,802 円／坪
推定価格 平米 坪	39万802 円／平米 129万1,991 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,877 円／平米 118万3,141 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情