路線価 (2023) 東京都葛飾区青戸4-1125-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 葛飾区東京都葛飾区青戸４丁目１１２５番８
価格時点	2023 年
駅名	青砥駅 から 890m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,260万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万6,772 円 1平米 36万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,260万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万6,772 円／坪 1平米 36万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京成本線青砥駅を中心にお花茶屋駅、京成押上線京成立石駅及びＪＲ常磐線亀有駅を最寄駅とする住宅地域が圏域となる。需要者は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者等及び建売業者等が主となる。土地価格は、コロナ禍での社会経済活動が進む中、上昇となった。取引は建売住宅が大半を占め、土地単独の取引は少ない。取引価格は新築で４，５００万円から５，５００万円程度の物件が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は概ね、葛飾区内に存する住宅地域であり、特に京成線沿線の徒歩圏にある住宅地域は代替性が高い。需要者の中心は、区内の地縁的選好性を有するファミリー層の他、一部区外からの転入者もみられる。また画地が大規模のものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、青砥駅周辺は高値感があるが、利便性が高く需要は底堅い。中心価格帯は、青砥駅周辺の新築で５～６，０００万円台で、取引規模は２０坪程度が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、水戸街道背後の幅員１１ｍ区道沿いに所在し、一般住宅のほか、店舗、共同住宅等が見られ、用途の多様性が認められる住宅地域である。昨今の賃料水準の下方硬直性及び想定建物の品等、規模等を反映し、収益価格は低位に算定された。したがって、実際の取引事例に基づき、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏は、一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域である。比準価格は、同一需給圏内において相対的規範性を有する取引事例より試算された。一方、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、一般的に小規模な敷地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青砥駅北西方
距離	890 m
土地の状態
土地面積	27.2 坪 (90 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅、店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	葛飾区東京都葛飾区青戸４丁目１１２５番８
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	14 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅、共同住宅、店舗等が見られる住宅地域である。近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはないものの、比較的規模の大きな土地は、戸建住宅地として細分化されていくものと思われる。 (2)一般住宅、共同住宅、店舗等が見られる混在住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。コロナ禍の影響は未だ不透明であるが、利便性及び希少性の高さから、地価水準は概ね横ばいと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万6,526 円 1平米 37万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 123万3,138 円 1平米 37万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万6,526円 1平米 37万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 123万3,138円 1平米 37万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症対策と社会経済活動の両立が進み、景気回復が期待される中、葛飾区内の住宅地価格は上昇傾向にある。 (2)葛飾区の人口は微増傾向が続いている。不動産市場においては、直近１年間の住宅着工件数等は概ね堅調に推移しているが、地価上昇は緩やか。
地域要因
(1)街路幅員が１１ｍと比較的広いことから用途の多様性が認められるものの、画地が細分化され、戸建住宅が多く見られる地域となっている。 (2)新型コロナの影響は未だ懸念されるものの、青砥駅徒歩圏内に存し、利便性が高く、底堅い需要を有する地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	5117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区青戸４丁目１１２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,478 円／平米 105万6,194 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,868 円／平米 107万7,320 円／坪
標準価格 平米 坪	37万305 円／平米 122万4,228 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区青戸４丁目１１２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,622 円／平米 107万9,812 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,434 円／平米 104万2,825 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,022 円／平米 117万397 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区青戸４丁目１１２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,044 円／平米 107万4,595 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,090 円／平米 110万1,196 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,419 円／平米 123万4,523 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5119 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	葛飾区
地域	東京都葛飾区青戸４丁目１１２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,632 円／平米 145万117 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,922 円／平米 139万4,874 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,394 円／平米 123万1,135 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情